GLOSSARIO DEI PRINCIPALI TERMINI IN AMBITO DI CONSULENZA TECNICA
FABBRICATI ED AREE EDIFICABILI
Abbaino
Opera sporgente dalla copertura del tetto che consente l’aperturadi una finestra verticale, realizzata al fine di
illuminare il vano sottostante.
Abitabilità di un immobile
(Vedi: Certificato di abitabilità).
Abitazione
Unità immobiliare urbana costituita da uno o più locali e vani accessori:
– costruita con quei requisiti che la rendono adatta ad essere dimora stabile di una o più persone.
– dotata di almeno un accesso indipendente dall’esterno (strada, cortile, ecc.) o da spazi di disimpegno
comune (pianerottoli, ballatoi, terrazze, ecc.);
– separata da altre unità abitative.
Abitazione (diritto di)
(vedi Diritto di abitazione e d’uso)
Abitazione di lusso
Unità immobiliare a destinazione abitativa di tipo privato che risponde ai requisiti del Decreto Del Ministero
dei Lavori Pubblici 2 Agosto 1969, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale n°218 del 27 Agosto 1969.
(vedi:caratteristiche delle abitazioni di lusso)
Abitazione di tipo civile
Unità immobiliare a destinazione abitativa di tipo privato facente parte di edificio con buone caratteristiche
generali, costruttive e distributive e con tipologia prevalente “civile” (vedi: fabbricato di tipologia civile).
Presenta ordinariamente locali di media ampiezza con distribuzione interna e opere esterne di buona
fattura, collegamenti verticali ed orizzontali ampi e ben illuminati. Le finiture sono di buona o ottima fattura,
così come i materiali impiegati. È provvista di impianti di ordinaria tecnologia.
Abitazione di tipo economico
Unità immobiliare a destinazione abitativa di tipo privato facente parte di edificio con tipologia prevalente
“economica” (vedi: fabbricato di tipologia economica), con finiture esterne ordinarie prive di elementi di
pregio e con collegamenti verticali ed orizzontali di dimensioni limitate.
Le rifiniture sono di media fattura, con materiali che non hanno caratteristiche di particolare qualità.
È provvista di impianti sufficienti ma, in caso di fabbricati di avanzata vetustà, incompleti.
Abitazione di tipo signorile
Unità immobiliare a destinazione abitativa di tipo privato facente parte di edificio con caratteri architettonici di
pregio (vedi: fabbricato di tipologia signorile).
Le rifiniture sono pregio, con materiali che hanno caratteristiche di elevata qualità.
Presenta locali e consistenza complessiva superiore a quella ordinaria delle abitazioni di tipo civile. È
provvista di impianti di elevata tecnologia.
Abitazione in edificio intensivo
Unità immobiliare a destinazione abitativa di tipo privato e facente parte di edificio di tipo intensivo, le cui
caratteristiche sono assimilabili a quelle di abitazione di tipo economico.
Abitazione in edificio non intensivo
Unità immobiliare a destinazione abitativa di tipo privato e facente parte di edificio di tipo non intensivo, le cui
caratteristiche sono assimilabili a quelle di abitazione di tipo civile.
Unità immobiliare a destinazione abitativa di tipo privato e facente parte di edificio di tipo semintensivo, le cui
caratteristiche sono assimilabili a quelle di abitazione di tipo civile.
Abitazione in villino
Unità immobiliare a destinazione abitativa di tipo privato facente parte di un villino, le cui caratteristiche sono
assimilabili a quelle di abitazione di tipo civile e/o signorile.
Abitazione principale
Unità immobiliare a destinazione abitativa utilizzata stabilmente come residenza o domicilio principale dal
soggetto che ne detiene il possesso o il diritto d’uso.
Abitazione secondaria
Unità immobiliare a destinazione abitativa di tipo privato non stabilmente utilizzata come domicilio principale
dal soggetto che ne detiene il possesso o il diritto d’uso. Può essere a pieno godimento o a godimento a
tempo parziale.
Abitazione tipica dei luoghi
Unità urbana ovvero complesso di unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo privato caratteristica della
zona territoriale in cui è ubicata, con struttura costruttiva, caratteri distributivi ed architettonici tra loro
omogenei.
1
Agente immobiliare
Operatore persona fisica iscritto ai sensi della legge 39/1989, abilitato a fornire servizi immobiliari
comprendenti l’intermediazione, la consulenza e la valutazione.
Agenzia immobiliare
Organizzazione che offre il servizio di mediazione e consulenza tecnica in immobili ed aziende abilitata ad
operare come persona fisica o giuridica, iscritta ai sensi della legge n. 39/1989 e successive modifiche ed
integrazioni nel relativo ruolo.
Aggetto
Sporgenza orizzontale del piano di facciata (balcone, pensilina, mensola, cornice etc.. )
Agibilità
(Vedi certificato di agibilità)
Agriturismo
Attività di ricezione e ospitalità esercitate dagli imprenditori agricoli e dai loro familiari (compresi nell’ art. 230
bis del C.C.) che utilizzano la propria azienda, in rapporto di connessione e complementarietà rispetto alle
attività di coltivazione del fondo, silvicoltura, allevamento del bestiame. La norma stabilisce che nell’arco
dell’anno il tempo di lavoro dedicato alle attività di coltivazione del fondo, di allevamento zootecnico e di
silvicoltura, deve essere superiore a quello occorrente per lo svolgimento delle attività turistico ricreative.
Secondo l’art. 2135 del C.C. è imprenditore agricolo chi esercita un’attività diretta alla coltivazione del fondo,
alla silvicoltura, all’allevamento del bestiame ed alle attività connesse.
Si reputano connesse le attività necessarie alla trasformazione o all’alienazione dei prodotti agricoli, quando
rientrano nell’esercizio normale dell’agricoltura.
Rientra nelle attività agrituristiche:
a- dare stagionalmente ospitalità, anche in spazi aperti destinati alla sosta di campeggiatori;
b- somministrare, per la consumazione sul posto, pasti e bevande costituiti prevalentemente da prodotti
propri e/o tipici della zona in cui l’azienda ricade, ivi compresi quelli di carattere alcolico e superalcolico.
c- organizzare attività ricreative, divulgative e culturali nell’ambito dell’azienda.
Albergo
Unità immobiliare a destinazione ricettiva, utilizzata a servizio di accoglienza dietro pagamento, in cui
convivono una componente immobiliare (bene strumentale) ed un’attività di impresa.
Alloggio
Insieme di ambienti destinati alla residenza di persone (vedi appartamento).
Altezza delle fronti (di un edificio)
Altezza del paramento esterno del fabbricato o di sua parte riferita ad ogni punto del perimetro dell’edificio. È
misurata sulla verticale tra il punto di spiccato del terreno e l’intradosso del solaio di copertura o la media dei
timpani se il sottotetto non è volume tecnico.
Altezza di un edificio
Distanza corrente tra la base e la sommità di un edificio; misura la parte in elevazione dell’edificio.
Altezza interna (di un edificio)
Altezza misurata sulla verticale tra il piano di calpestio e l’intradosso del solaio senza contare eventuali
travature a vista. L’altezza minima è fissata dal Regolamento edilizio.
Altezza lorda del piano
Distanza intercorrente tra pavimento di un piano ed il pavimento del piano superiore.
Altezza netta del piano
Distanza tra il pavimento e l’intradosso delle strutture orizzontali emergenti dal soffitto.
Ampliamento (di fabbricato)
Ulteriore edificazione, in senso orizzontale o verticale, di un preesistente fabbricato che comporta un
incremento di volume.
Ampliamento (di unità (immobiliare)
Insieme di opere effettuate su un unità immobiliare urbana con lo scopo di aumentarne la superficie e/o il
volume.
Androne/atrio
Locale di accesso ad un edificio solitamente di uso comune.
Angolo cottura
Area destinata a cucina in un locale di soggiorno.
Angolo cucina
Vedi Angolo cottura.
Appartamento
Unità immobiliare urbana a destinazione abitativa di tipo privato costituita da uno o più locali ed annessi
situati in una costruzione ad uso residenziale composta da più unità abitative.
L’appartamento può avere accesso esterno ovvero da uno spazio comune all’interno della costruzione.
Area agricola
2
Area del territorio comunale destinata alle attività agricole in base allo strumento urbanistico vigente.
Area edificabile
Area urbana suscettibile di edificazione in base allo strumento urbanistico vigente ed al Regolamento
Edilizio.
Area edificata
Area urbana nella quale è stata realizzata l’edificazione prevista dallo strumento urbanistico vigente.
Armonizzazione (OMI)
Operazione consistente nell’aggregazione di una o più zone omogenee OMI al fine di renderle
territorialmente coincidenti con le microzone catastali di cui al D.P.R. 138/98.
Arredato / Ammobiliato
Unità immobiliare dotata di arredi mobili e suppellettili al fine di renderla fruibile ed idonea all’uso cui è
destinata.
Ascensore
Impianto di sollevamento destinato al trasporto verticale di persone.
Asimmetria
Funzione statistica con la quale viene determinato il grado di simmetria di una distribuzione intorno alla sua
media. Il valore positivo del test indica una distribuzione con una coda asimmetrica che si estende verso i
valori positivi.
Asta immobiliare
Sistema di vendita di un bene al miglior offerente; rappresenta una delle possibili fonti dirette di rilevazione
del mercato immobiliare.
Attico
Unità immobiliare a destinazione abitativa di tipo privato posizionata all’ultimo piano (vedi piano attico),
parzialmente arretrata rispetto alla facciata e provvista di terrazzo a livello.
Attività di mediazione
Attività intrapresa al fine di far incontrare le volontà di due o più parti per la conclusione di un affare e di ogni
altra attività complementare.
Attrattività (di un comune)
Interesse che un Comune riveste sotto il profilo storico, turistico, naturalistico, agricolo, commerciale o
industriale.
Auditorium
Ambiente utilizzato per l’esecuzione e l’ascolto della musica.
Autorimessa privata
Unità immobiliare a destinazione ordinaria di tipo privato isolata e/o inserita in un fabbricato, interrata o fuori
terra, adibita esclusivamente al ricovero, alla sosta e alla manovra di autoveicoli.
Non sono considerate tali le tettoie aperte su due o più lati.
La superficie deve essere superiore a 40 metri quadrati.
Le autorimesse si classificano in relazione alla configurazione delle pareti:
a) aperte, se munite di aperture perimetrali su spazio a cielo libero o su appositi camminamenti che
realizzano una percentuale di aerazione permanente non inferiore al 60% della superficie delle pareti stesse
e comunque superiore al 15% della superficie in pianta;
b) chiuse, tutte le altre.
Autorizzazione edilizia
Permesso rilasciato dal Sindaco a titolo gratuito per l’esecuzione di determinati lavori di recupero edilizio (in
genere manutenzione straordinaria etc.)
Azienda agrituristica
Complesso aziendale costituito da fondi rustici, case coloniche e costruzioni di tipo agricolo e per
l’allevamento del bestiame, con annesse strutture ed accessori per accogliere turisti a cui offrire vacanze
campestri (vedi agriturismo).
Bagno
Ambiente o locale di una unità immobiliare generalmente attrezzato con vasca da bagno o doccia,
lavandino, bidet, water.
Baita
Struttura tipica delle zone altomontane, realizzata interamente in legno oppure con struttura muraria e
copertura con orditura lignea. È generalmente adibita ad alloggio temporaneo e stagionale di tipo turistico
ovvero a supporto di attività agricole montane.
Balaustra
Parapetto formato da colonne basse e sagomate realizzate in materiali diversi.
Balcone
3
Struttura in aggetto dal muro esterno di un edificio, delimitata da un parapetto in muratura e/o a ringhiera,
costituente una pertinenza esclusiva di un’unità immobiliare cui si accede attraverso una o più portefinestra
(profondità massima m. 1,40).
Balcone coperto
Balcone delimitato da una struttura orizzontale superiore ed avente un unico lato scoperto.
Ballatoio
Struttura che gira attorno ad un edificio esternamente o internamente, avente funzione di dare accesso alle
unità immobiliari del piano al quale appartengono.
Barriera architettonica
Elemento architettonico che impedisce l’accessibilità ad uno spazio aperto o chiuso; elemento di ostacolo al
passaggio di persone portatrici di handicap, bambini e anziani.
Bed and breakfast
Servizio di ospitalità a pagamento, con cui viene offerto un servizio di alloggio e di prima colazione nella
propria abitazione, per non più di tre camere per un massimo di sei posti letto, con carattere saltuario o per
periodi ricorrenti stagionali.
Bene immobile
Tutto ciò che è artificialmente o naturalmente incorporato al suolo (per esempio il suolo, gli edifici e le
costruzioni edili, le sorgenti ed i corsi d’acqua, le condotte idriche,gli alberi etc.).
Biblioteca
Ambiente in cui si conservano manoscritti e libri, a fini culturali e di divulgazione.
Borgo
Insediamento edilizio generalmente dotato di cinta muraria e talvolta sito in posizione elevata.
Borsa Immobiliare
Organismo istituito e controllato dalle Camere di commercio industria artigianato ed agricoltura, per favorire
lo sviluppo e la trasparenza del mercato immobiliare locale.
Borsa Immobiliare Italiana
Servizio promosso e gestito da Tecnoborsa volto a favorire lo sviluppo e la trasparenza del mercato
immobiliare nazionale anche mediante lo specifico portale istituzionale ( www.bii .it).
Il Servizio è integrativo e complementare con quello reso dalle locali Borse immobiliari.
Bottega
Locale generalmente a piano terra privo di mostra, dove l’artigiano lavora o il mercante vende la sua merce.
Requisiti essenziali delle unità immobiliari di questo tipo sono quelli di avere accesso diretto dalla strada
pubblica. I locali possono però anche essere ubicati, in tutto o in parte, sopra o sotto il livello stradale.
Bow-window
Elemento strutturale sporgente dal corpo di fabbrica, generalmente delimitato da superfici verticali.
Box
Unità immobiliare a destinazione ordinaria ad uso privato – isolata ovvero inserita al piano terreno o interrato
di un fabbricato con altra destinazione – di superficie non superiore a 40 mq, con eventuali servizi accessori
annessi, utilizzata alla rimessa di veicoli.
Bungalow
Piccole costruzioni in muratura o legno, composti generalmente da 1 o 2 locali, servizi e veranda coperta.
Solitamente fanno parte di complessi turistici alberghieri.
Cablaggio
Infrastruttura costituita da una rete di comunicazione fissa, realizzata con cavi (doppino telefonico, fibra
ottica, backbone) e utilizzata per la trasmissione di segnali in ambito locale.
Camera/stanza
(Vedi vano)
Camera/stanza da letto
Ambiente provvisto di uno o più letti e di idoneo arredamento destinato al riposo delle persone.
Campanile
Struttura a torre, isolata o generalmente posizionata in un edificio religioso, nella cui parte superiore sono
ubicate le campane.
Campeggio
Esercizio ricettivo aperto al pubblico, a gestione unitaria, attrezzato su aree recintate per la sosta e il
soggiorno di turisti provvisti, di norma, di tende o di altri mezzi autonomi di pernottamento.
Campeggio attrezzato
Esercizio ricettivo che dispone di impianti idrici, elettricità, rete di fognature interna, strade, cabine
telefoniche, negozi alimentari, ristoranti, bar, etc.
Lo spazio destinato al campeggio deve essere recintato e deve disporre della necessaria infrastruttura
secondo la categoria di appartenenza.
Canone di locazione
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Corrispettivo in denaro, in genere periodico, per la locazione di un bene immobile, in condizione di libera
contrattazione, escluso le spese accessorie (condominio, riscaldamento, etc.).
Cantina
Locale costituente unità immobiliare urbana ovvero accessorio dell’unità principale, adibito a deposito, con
accesso generalmente situato al piano seminterrato o interrato del fabbricato di cui fa parte l’unità
medesima.
Capannone industriale
Costruzione adibita ad attività imprenditoriale a carattere industriale, strutturalmente ed impiantisticamente
idonea allo scopo. Ubicato in zone ricadenti nelle aree di intervento produttivo previste dello strumento
urbanistico vigente.
Solitamente con non più di due livelli di piano, ha un’altezza media che può anche essere superiore ai 6/8 m.
La superficie coperta è di norma non inferiore a 1.000 mq, quella scoperta è almeno doppia di quella
coperta.
Capannone tipico
Costruzione caratteristica per omogeneità di tipologia costruttiva, di caratteri architettonici e distributivi,
rispetto alla zona territoriale in cui è ubicata. E’ solitamente adibita ad attività imprenditoriale per piccola o
media industria e/o artigianale, ovvero ad altre destinazioni produttive.
Generalmente ad un solo livello di piano, è ubicata in zone ricadenti nelle aree di intervento produttivo
previste dallo strumento urbanistico vigente.
Caratteristiche delle abitazioni di lusso
Qualità definite dalla norma per la determinazione delle abitazioni di lusso:
art. 1- Le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a “ville”,
“parco privato” ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come di “lusso”.
art. 2-Le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati od approvati, prevedono
una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotto non inferiore
a 3.000 mq., escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali.
art. 3-Le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a mc. 2.000 e siano realizzati
su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a mc. 25 vuoto per pieno per ogni 100 mq. di superficie
asservita ai fabbricati.
art. 4- Le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq di superficie o campi da tennis con
sottofondo drenato di superficie non inferiore a mq. 650.
art. 5- La case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile
complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le scale e posto macchine) ed
aventi come pertinenza una area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta.
art. 6- La singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi,
le terrazze, le cantine, le scale e posto macchine)
art. 7- Le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate
all’edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il
costo della sola costruzione.
art. 8- Le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella
allegata al presente decreto:
Caratteristiche e specificazioni
a)Superficie dell’appartamento
b)Terrazze a livello coperte e scoperte o balconi
c) Ascensori
d)Scala di servizio
e)Montacarichi o ascensore di servizio
f ) Scala principale
g) Altezza netta libera del piano
h)Porte di ingresso agli appartamenti da scala interna
i)Infissi interni
Superficie utile complessiva superiore a mq. 160, esclusi dal computo terrazze e balconi, cantine, soffitte,
scale e posto macchine.
Quando la loro superficie utile complessiva supera mq. 65 a servizio di una singola unità immobiliare
urbana.
Quando vi sia più di un ascensore per ogni scala; ogni ascensore in più conta per una caratteristica se la
scala serve meno di 7 piani sopraelevati.
Quando non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta da necessità di prevenzioni di infortuni od incendi.
Quando sono a servizio di meno di 4 piani
a)con pareti rivestite di materiali pregiati per un’altezza superiore a cm. 170 di media;
b)con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato.
5
Superiore a m. 3,30 salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze minime superiori.
a)in legno pregiato o massello e lastronato
b)di legno intagliato, scolpito o intarsiato;
c)con decorazioni pregiate sovrapposte od impresse.
Come alle lettere a), b), c), della caratteristica h) anche se tamburati qualora la loro superficie complessiva
superi il 50% della superficie totale.
l) Pavimenti
m) Pareti
n) Soffitti
o) Piscina
p) Campo da tennis
Eseguiti per una superficie complessiva superiore al 50% della superficie utile totale dell’appartamento:
a)in materiale pregiato;
b)con materiali lavorati in modo pregiato.
Quando per oltre il 30% della loro superficie complessiva siano:
a)eseguiti con materiali e lavorazioni pregiate;
b)rivestite di stoffe od altri materiali pregiati.
Se a cassettone decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto o dipinti a mano, escluse le piccole
sagome di distacco fra pareti e soffitti.
Coperta o scoperta, in muratura quando sia servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti
meno di 15 unità immobiliari.
Quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.
Caratteristiche estrinseche
Qualità peculiari possedute dall’intorno di un edificio ovvero di un’unità immobiliare.
Caratteristiche intrinseche
Qualità peculiari possedute da una unità immobiliare, ovvero da un edificio.
Carenza di dinamica di mercato
Scarsa movimentazione dei volumi di compravendita delle unità immobiliari (vedi IMI).
Cartolarizzazione / Securitisation
Cessione in blocco, a titolo oneroso, di crediti esistenti o futuri, da parte di banche, intermediari finanziari o
altre imprese, a favore di un intermediario finanziario che provvederà direttamente o tramite una terza
società ad emettere titoli incorporanti i crediti ceduti e ad immetterli sul mercato al fine di rendere possibile il
pagamento del corrispettivo della cessione.
Cartolarizzazione immobiliare
Trasformazione dei crediti (anche futuri) derivanti dalla dismissione del patrimonio immobiliare dello Stato e
degli enti pubblici, in titoli negoziabili sul mercato.
Casa
Struttura edilizia a destinazione abitativa, generalmente classificata secondo tipologie edilizie legate al
sistema costruttivo e/o di distribuzione dei vani e aggregazione degli alloggi.
Casa ed appartamento per vacanze
Unità abitativa composta da uno o più locali arredati, dotata di servizi igienici e di cucina autonoma,
destinata all’affitto turistico in modo non occasionale.
Casa rurale
Abitazione del lavoratore agricolo completa delle relative pertinenze necessarie per la coltivazione dei fondi.
Casa vacanza
Struttura ricettiva composta da non più di 6 camere, con una capacità ricettiva non superiore a 12 posti letto,
ubicata in non più di due appartamenti ammobiliati di uno stesso stabile.
Casale
Complesso costituito da un piccolo insieme di case rurali oppure da un edificio rustico isolato.
Cascina
Costruzione di tipica agricola, in pietra o in legno, con annessi stalla, fienile e altri locali; di norma disposti
attorno a un grande cortile (aia).
Caserma
Costruzione adibita al ricovero dei militari e relativi mezzi.
Casolare
Casa di campagna rustica, piccola e per lo più isolata.
Cascinale
Insieme di fabbricati rurali comprensivo di abitazioni, stalle, fienili, locali per la lavorazione dei prodotti
caseari, magazzini, ecc., di norma disposti attorno a un grande cortile (aia).
Castello
Complesso storico fortificato destinato prevalentemente alla difesa.
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Catasto
Ufficio che gestisce l’inventario generale, a fini fiscali, delle proprietà immobiliari presenti in un Comune o in
una Provincia.
Il catasto si divide in catasto dei terreni e Nuovo catasto edilizio urbano (N.C.E.U.).
Categoria catastale
Suddivisione tipologica ai fini catastali delle unità immobiliari secondo l’utilizzo e cioè A (abitazioni), B (edifici
collettivi), C (magazzini, negozi, autorimesse), D (immobili utilizzati a scopo imprenditoria), E (immobili
speciali).
Nell’ambito di queste categorie sono operate ulteriori distinzioni, a seconda delle caratteristiche possedute
da ciascuna unità immobiliare dei vari tipi di immobile.
Ad esempio, fra le abitazioni si distinguono nove categorie: con A1 si identificano gli immobili signorili, con
A8 le ville e con A4 le abitazioni popolari.
Ogni categoria è poi ulteriormente suddivisa in classi, che identificano la qualità e lo stato dell’immobile; in
certi casi si può anche arrivare ad avere 20 classi per la stessa categoria, con fortissime oscillazione di
valori.
Cavedio
Cortile di dimensioni molto ridotte con la funzione di illuminare e arieggiare locali di servizio o comunque non
abitabili; utilizzato per il passaggio di condutture principali di impianti, consentendone l’ispezione e la
manutenzione.
Centro abitato
La località abitata caratterizzata dalla presenza di case contigue o vicine con interposte strade, piazze e
simili, o comunque brevi soluzioni di continuità, caratterizzato dall’esistenza di servizi o esercizi pubblici
costituenti la condizione di una forma autonoma di vita sociale.
Centro commerciale
Edificio o complesso di edifici nei quali più esercizi commerciali, inseriti in una struttura di medio/grande
dimensione, a destinazione specifica, usufruiscono di infrastrutture comuni e spazi di servizio gestiti
unitariamente, presso i quali i cittadini acquisiscono i beni di consumo sotto forma di prodotti e servizi.
Ai sensi del D.Lgs.vo n. 114 del 31.3.1998 l’autorizzazione all’apertura dei centri commerciali al dettaglio e di
punti di vendita che per dimensioni e collocazione geografica sono destinati a servire vaste aree di
attrazione eccedenti il territorio comunale, è subordinata al nulla osta della Giunta Regionale, sentito il
parere della Commissione di cui all’art. 17, quando la superficie di vendita è superiore ai 1.500 metri
quadrati, esclusi magazzini e depositi.
Centro Storico
Parte originaria dell’abitato caratterizzata da valori architettonici, sociali, storici e artistici di insieme, anche in
assenza di elementi monumentali di particolare rilievo, ovvero qualunque aggregato in cui la maggioranza
degli isolati contiene edifici di antica edificazione.
Centro Urbano
Agglomerato edilizio ovvero spazio edificato di varie dimensioni, perimetrabile e distinguibile dotato di opere
di urbanizzazione primaria e secondaria.
Certificato di abitabilità
Atto amministrativo rilasciato dal Comune attestante la rispondenza dell’immobile ai parametri stabiliti dalla
normativa riferiti alle idonee caratteristiche igieniche e sanitarie per l’uso abitativo.
Certificato di agibilità
Atto amministrativo rilasciato dal Comune attestante la rispondenza dell’immobile ai parametri stabiliti dalla
normativa riferiti alle idonee caratteristiche igieniche e sanitarie per l’uso diverso dalla destinazione
residenziale.
Certificazioni ipotecarie
Attestazione rilasciata dal Conservatore dei registri immobiliari presso gli Uffici provinciali dell’Agenzia del
Territorio avente ad oggetto le formalità ipotecarie che sono state eseguite su uno o più immobili
appartenenti ad una o più ditte (persone fisiche o soggetti diversi dalle persone fisiche).
Chalet
Costruzione tipica di montagna ad uso abitativo in legno, con tetto spiovente e basamento in pietra.
Chiesa
Edificio specificatamente dedicato al culto cristiano.
Chiosco/gazebo
Piccola costruzione in legno, in altro materiale leggero o anche in muratura, ubicata generalmente nei parchi
o nei giardini come luogo di riposo.
Chiostrina
Cortile interno utile per arieggiare e illuminare i servizi di un fabbricato.
Essa deve essere areata dal basso, risultare in comunicazione diretta con vie, per mezzo di corridoi o
passaggi, ed essere facilmente accessibili per la nettezza necessaria.
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Classamento catastale
Operazione consistente nell’assegnare a ciascuna unità immobiliare urbana o porzione di terreno costituita
da una particella catastale, la categoria e la classe di competenza a cui essa appartiene.
Classe catastale
Suddivisione interna della categoria catastale sulla base di un differente livello qualitativo e reddituale
ritraibile ordinariamente dall’unità immobiliare urbana.
Classe di superficie di un immobile ad uso abitativo
Suddivisione della consistenza della superficie con cui si identifica il taglio di un appartamento secondo la
seguente classificazione:
Piccolo: fino a mq. 45
Medio piccolo: da mq. 45 a mq. 70
Medio : da mq. 70 a mq. 120
Medio grande: da mq. 120 a mq.
150 Grande: oltre mq. 150
Classe di superficie di un immobile ad uso commerciale
Suddivisione della consistenza della superficie con cui si identifica il taglio di una media e piccola struttura di
vendita secondo la seguente classificazione:
Piccolo: minore di mq 50
Medio: tra di mq 50 – 100
Medio grande: tra mq. 100 e mq. 200
Grande: maggiore di mq. 200
Classe di superficie di un immobile ad uso ufficio
Suddivisione della consistenza della superficie con cui si identifica il taglio di un ufficio secondo la seguente
classificazione:
Piccolo: fino a mq. 70
Medio: da mq. 70 fino a mq. 100
Medio grande: da mq. 100 a mq. 200
Grande: oltre mq. 200
Classificazione internazionale degli immobili ad uso ufficio
Suddivisione internazionalmente adottata per le unità immobiliari destinate ad ufficio CLASSE A: Spazi ad
uffici di alta qualità
Caratteristiche: pianta flessibile; climatizzazione; disponibilità di parcheggi; pavimento galleggiante o
controsoffitto; dotazioni moderne per la clientela business; idoneità alle norme e requisiti di sicurezza.
CLASSE B: Spazi ad uffici di buona qualità
Caratteristiche: costruiti secondo uno standard internazionale, con finiture anche di alto livello. Possono
avere la mancanza di alcuni requisiti essenziali propri della classe A, con assenza di climatizzazione o
parcheggi sufficienti.
CLASSE C: Spazi ad uffici di minima qualità
Caratteristiche: immobili di uso promiscuo con spazi ad ufficio, ma con standard di minima qualità oppure
immobili residenziali risistemati. Possono avere un elevato livello di finiture, ma non sono muniti di
climatizzazione e di condizionamento, né di parcheggi e generalmente non sono rispondenti alle normative
internazionali in materia di sicurezza e di antincendio.
Cliente (dell’agenzia immobiliare)
Chiunque (persona fisica o giuridica, Ente pubblico o privato) richieda attività di mediazione e di consulenza
tecnica in immobili ed aziende.
Codice identificativo (di zona OMI)
Codice alfanumerico che identifica una zona omogenea OMI composto da una lettera e da un numero
crescente di massimo 3 caratteri che indicano, rispettivamente, la fascia di appartenenza e l’identificativo di
zona.
Coefficiente di ponderazione /omogeneizzazione
Coefficiente necessario ad omogeneizzare una superficie di una pertinenza accessoria alla superficie
dell’unità immobiliare principale cui appartiene, al fine di determinare la superficie commerciale di un
immobile.
Commissione di congruità (Tecnoborsa)
Gruppo di lavoro istituito presso la Borsa Immobiliare Italiana di Tecnoborsa finalizzato alla verifica della
congruità del valore periziato da terzi abilitati con il valore corrente di mercato.
Commissione di validazione (OMI)
Gruppo di lavoro istituito presso ciascun ufficio provinciale, composto dal Dirigente dell’Ufficio, dal
Responsabile dell’OMI, dal Responsabile dell’attività tecnico-estimale ed al massimo da 3 tecnici dell’Ufficio
particolarmente esperti nel settore immobiliare. Esprime un giudizio tecnico economico sulle quotazioni ai
fini della validazione della banca dati OMI.
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Complesso di edifici/immobiliare
Insieme di costruzioni, edifici ed infrastrutture, ubicato solitamente in un’area limitata e continua, a
destinazione abitativa, commerciale, terziaria e produttiva.
Composizione dell’unità immobiliare
Articolazione di un’unità immobiliare urbana costituita da “vani principali” (camere e cucina con illuminazione
naturale diretta) e da “vani accessori diretti”, a servizio di quelli principali ed indispensabili (bagni, ripostigli,
ingresso, corridoi, disimpegni e simili).
Comprensorio
complesso residenziale delimitato e caratterizzato da uniformità tipologica, solitamente con una propria
viabilità interna, con eventuali servizi privati (guardiania, parco, strutture ricettive in genere).
Comproprietà (di un immobile)
Proprietà comune a più persone.
Condominio
Coesistenza di parti comuni di un edificio, delle quali il singolo condomino è comproprietario di una quota
indivisa.
Condono edilizio
Sanatoria degli illeciti edilizi effettuata mediante il pagamento, da parte di chi ha realizzato l’illecito, di una
somma in denaro a titolo di oblazione.
Conservatoria dei registri immobiliari
Ufficio presso il quale si registrano le trascrizioni e le accensioni di ipoteche su beni immobili.
Consistenza
Insieme quantitativo che rappresenta la misura di un bene immobile in relazione al segmento funzionale
individuato. Per ciascun segmento immobiliare sono definiti i relativi parametri tecnici di misura (volumetrica,
superficiale etc.).
Consolidamento
Intervento finalizzato all’incremento della resistenza di una struttura edilizia per aumentarne la stabilità.
Copertura
Struttura che delimita la parte superiore di un edificio allo scopo di proteggerlo dalle precipitazioni
atmosferiche e dagli eccessi della temperatura esterna.
Corpo di fabbrica
Edificio in costruzione o ultimato che architettonicamente o per caratteri distributivi può essere considerato a
sé stante.
Correttivo (coefficiente di)
Coefficiente attraverso il quale è possibile attribuire ad una unità immobiliare uno specifico valore unitario di
mercato sulla base di un valore medio unitario già definito (di fabbricato, di zona, ecc.)
Tale coefficiente dipende dalle caratteristiche posizionali, di esposizione e, più in generale, dalle specifiche
caratteristiche intrinseche possedute dall’unità immobiliare.
Corridoio
Spazio, generalmente di forma allungata, di collegamento tra più ambienti di un’unità immobiliare.
Corte
Spazio aperto delimitato in tutto o in parte da edifici.
Cortile
Spazio scoperto, interamente compreso in un edificio ovvero tra più corpi di fabbrica, con lo scopo di dare
aria e luce all’edificio stesso.
L’area libera dei cortili, anche se pensili, nelle nuove costruzioni, comprese in esse anche le
sopraelevazioni, deve essere nella misura minima di 1/5 della somma delle superfici, senza detrazione dei
vuoti, dei muri che li circondano nella parte periferica della città e di 1/8 nella parte centrale.
Costo
Somma di denaro necessaria per la produzione di un determinato bene o servizio
Costo di costruzione (di un intervento edilizio)
È dato dalla somma delle spese che un imprenditore deve sostenere per costruire un’opera.
Esso comprende il costo delle materie prime, dei semilavorati e dei prodotti finiti, le aliquote di
ammortamento e la manutenzione dei capitali fissi delle macchine e degli impianti, la remunerazione del
personale, le spese generali, gli oneri per la progettazione, la direzione lavori ed il collaudo, l’utile del
costruttore inteso come remunerazione del fattore produttivo e organizzativo.
Costo di costruzione di un capannone per uso industriale (indice del)
La variazione nel tempo dei costi diretti che occorre sostenere per la costruzione di un capannone tipo ad
uso industriale.
Costo di costruzione di un fabbricato residenziale (indice del)
La variazione nel tempo del costo diretto di un fabbricato ad uso abitativo.
Costo di produzione (di un edificio)
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Somma dei costi (diretti ed indiretti) di tutti i fattori produttivi impiegati.
Le voci che costituiscono il costo di produzione di un intervento edilizio, sino al completamento dell’opera ed
al conseguimento dei ricavi sono rappresentati dal:
• costo dell’area e delle aliquote dei costi di urbanizzazione primaria e secondaria e degli oneri di
concessione
• costo tecnico di costruzione dell’edificio
• spese generali afferenti la costruzione
• interessi passivi sui capitali impiegati
• utile del costruttore
• utile dell’imprenditore
Costruzioni di scarsa rilevanza cartografica o censuaria
Costruzioni che per le loro caratteristiche tipologiche di modesta rilevanza sono accatastate con una
procedura semplificata. Sono individuate nei seguenti immobili:
a) costruzioni realizzate in aderenza a fabbricati già inseriti in mappa con incremento di superficie coperta
minore o uguale a 50%
b) unità afferenti fabbricati già censiti o nuove costruzioni con superficie minore o uguale a 20 mq.
c) manufatti precari in lamiera o legname, costruzioni in muratura di pietrame a secco, tettoie, vasche e
simili, di modesta consistenza plano volumetrica
d) costruzioni non abitabili o agibili o inutilizzabili per dissesti statici o fatiscenza ecc.
Costruzioni e manufatti marginali
Costruzioni individuate da:
• fabbricati con superficie minore di 8 mq
• serre per coltivazione o protezione di piante
• vasche per acquacoltura o per irrigazione
• manufatti isolati privi di copertura
• tettoie, porcilai, pollai, casotti, pozzi e simili (con altezza minore di m. 1.80 e minore di 150mc)
• manufatti senza fondazione non stabilmente infissi al suolo.
Cucina abitabile
Locale con superficie non inferiore ai 10 metri quadrati, ove è possibile ospitare almeno 4 commensali.
Curtosi
Funzione statistica che consente di determinare l’andamento massimo o minimo di una distribuzione,
rispetto alla normale di Gauss.
Descrizione (di zona OMI)
Descrizione sintetica della zona omogenea OMI rappresentativa della specifica natura e del suo merito
economico (es. il nome del quartiere, i toponimi più rappresentativi, i toponimi di riferimento dei confini, la
posizione geografica rispetto al centro urbano, ecc.).
Destinazione (OMI)
Aggregazione omogenea delle informazioni contenute in banca dati OMI secondo la destinazione d’uso degli
immobili a cui si riferiscono.
-Per i Fabbricati: Residenziale, Commerciale, Terziaria e Produttiva.
-Per i Terreni Edificabili: A, B, C, D, F, α
-Per i Costi di Costruzione:
-Residenziale, Terziaria e Produttiva.
Destinazione d’uso
Funzione (residenziale, produttiva, commerciale, terziaria, direzionale, agricola, spazi pubblici, …) di un’area
all’interno di uno spazio urbano ovvero l’uso di un immobile (per abitazione, uffici, negozi, industrie, …),
esistente, prevista, prescritta o consentita in base alle norme urbanistiche o edilizie di riferimento.
Destinazione prevalente (di zona OMI)
Destinazione d’uso prevalente degli immobili presenti nella zona OMI tra la Residenziale, Commerciale,
Terziaria e Produttiva.
Destinazione urbanistica
Suddivisione dei terreni edificabili sulla base delle destinazioni urbanistiche territoriali dettate dal D.M. 2
aprile 1968, n. 1444 in applicazione dell’art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765, che ha stabilito la
ripartizione in zone territoriali omogenee.
Deviazione standard
distanza (allargamento) di un valore rispetto alla media e rappresenta la radice quadrata della varianza.
Dia
Denuncia d’Inizio Attività che riguarda le opere edilizie minori, per lo più interventi di trasformazione o
modificazione in edifici già esistenti; è prevista l’autorizzazione con il meccanismo del silenzio assenso.
Dinamica di mercato.
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Movimentazione degli immobili compravenduti in un territorio in un determinato intervallo temporale
(semestre, anno).
Diritto di abitazione
Diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.
L’abitazione è un tipo limitato di usufrutto.
Diritto di superficie
Diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo altrui una costruzione di cui si acquisisce la proprietà.
Diritto di uso
Diritto di servirsi di un bene e, se fruttifero, di raccogliere i frutti limitatamente ai bisogni propri e della propria
famiglia.
L’uso è un tipo limitato di usufrutto.
Disimpegno
Ambiente di ridotte dimensioni avente funzione di consentire accesso ad altri locali.
Distacco (tra fabbricati)
Distanza minima, misurata in proiezione orizzontale ed in maniera ortogonale, tra le pareti di edifici
antistanti.
Distanza (dai confini)
Spazio misurato in proiezione orizzontale, intercorrente tra ogni punto della superficie coperta dal fabbricato
e i confini di proprietà.
Divisione
Frazionamento di un immobile, che trova il suo limite nell’utilizzabilità economica e funzionale delle parti
risultanti dalla divisione.
Domicilio
Luogo in cui una persona ha stabilito la sede principale dei suoi affari ed interessi.
Edificio/fabbricato
Costruzione coperta, stabilmente infissa al suolo, delimitata da vie e spazi vuoti, oppure da altre costruzioni
mediante muri maestri e che disponga di uno o più accessi autonomi; adibita a funzioni sia civili (fabbricati
civili) sia rurali (fabbricati rurali) sia industriali (fabbricati industriali).
Elaborazione automatica (OMI)
Procedura standard finalizzata al calcolo dell’intervallo di confidenza della media per tutti i campioni costituti
nell’archivio delle schede di rilevazione OMI.
Elaborazione su campionatura (OMI)
Procedimento che consente di effettuare l’analisi di dettaglio di ogni singolo campione prima
dell’elaborazione statistica delle schede di rilevazione OMI.
Donazione
Contratto con il quale per spirito di liberalità una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un
suo diritto o assumendo verso la stessa una obbligazione.
Dossier tecnico autorizzativo (di un immobile)
Raccolta organica di dati, informazioni, elaborati, documenti, analisi e rapporti di tipo identificativo, abilitativo,
progettuale, strutturale, impiantistico che abbia la finalità di pervenire ad un idoneo quadro conoscitivo
dell’immobile.
Dotazionidi un ufficio strutturato
Pertinenze esterne ed interne di un ufficio di tipo “strutturato”, alcune delle quali vengono di seguito indicate.
a) Dotazioni esterne (pertinenze esclusive di ornamento)
– aree a parcheggio privato
– aree o spazi esterni (piazzali esterni, giardini ecc)
– box controllo ingresso auto
b) Dotazioni interne (pertinenze accessorie a servizio)
– archivi
– depositi, cantine, soffitte e similari
– ambienti destinati a posto di ristoro (mensa – bar)
– spazi per le varie esigenze del personale o per i clienti (sala riunione, biblioteca, ecc)
– locale per infermeria, ecc.
– posti auto coperti o scoperti.
Dotazioni minima di area per servizi nelle zone residenziali
Nelle zone residenziali la dotazione minima inderogabile di aree per verde e servizi, per ogni abitante
insediato o da insediare, è di 18 mq (escluse le sedi viarie), così ripartiti:
a) aree per l’istruzione: asili nido, scuole materne e dell’obbligo: mq 4,50;
b) aree per attrezzature di interesse comune: religiose, culturali, sociali, assistenziali, sanitarie
amministrative, per pubblici servizi (uffici protezione civile, ecc) ed altre: mq 2,00;
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c) aree per spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport, effettivamente utilizzabili per tali impianti,
con esclusione delle fasce verdi lungo le strade: mq 9,00;
Nelle nuove costruzioni, anche nelle aree di loro pertinenza, devono essere riservati appositi spazi per
parcheggi in misura non inferiore ad 1 mq per ogni 20 mc di costruzione.
Due diligence
Ricognizione delle consistenze e dei titoli di proprietà e provenienza, con la raccolta e l’archiviazione delle
documentazioni necessarie per la corretta gestione e valutazione di un patrimonio immobiliare.
Edificio (vedi anche fabbricato)
Si intende per edificio una costruzione :
• di regola di concezione ed esecuzione unitaria;
• dotata di una propria struttura indipendente;
• contenente spazi utilizzabili stabilmente da persone per usi destinati ad abitazione e/o alla produzione di
beni e/o di servizi, con le eventuali relative pertinenze;
• delimitata da pareti continue, esterne o divisorie, e da coperture;
• dotata di almeno un accesso dall’esterno.
Edificio residenziale
Fabbricato la cui destinazione d’uso è prevalentemente destinato per più della metà della cubatura a fini
abitativi.
Edificio residenziale plurifamiliare
Fabbricato comprendente più unità immobiliari destinate ad abitazioni private.
Edificio residenziale promiscuo.
Fabbricato che comprende per la quota parte prevalente unità immobiliari destinate ad abitazioni private e
per la parte restante unità ad usi non residenziali, purché compatibili con le norme edilizie.
Edificio residenziale unifamiliare.
Fabbricato destinato prevalentemente ad abitazione di un solo nucleo familiare.
Tale unità può essere isolata o aggregata in una schiera.
Eredità
Complesso di rapporti giuridici, attivi e passivi, di tipo patrimoniale, che alla morte di una persona si
trasmettono ai successori di questa.
Esercizi sportivi (fabbricati e locali per)
Complessi strutturali a destinazione terziaria utilizzati per l’esercizio di attività sportiva o assimilata.
Espropriazione
Procedimento di acquisizione di aree o immobili di proprietà privata da parte di un ente pubblico, di utilità
pubblica per fini collettivi.
È uno strumento di attuazione della pianificazione urbanistica per acquisire aree necessarie alla
realizzazione di opere pubbliche, alloggi di edilizia economica e popolare, zone industriali o comunque
produttive.
Indennità di esproprio
Determinazione monetaria dell’indennità corrisposta ai proprietari dei terreni agricoli, aree edificate o
edificabili ovvero immobili oggetto di espropriazione.
Fabbricato
La costruzione coperta, isolata da vie o spazi vuoti, oppure separata da altre costruzioni mediante muri
maestri che si elevano, senza soluzione di continuità, dalle fondamenta al tetto, che disponga di uno o più
liberi accessi sulla via e abbia, eventualmente, una o più scale autonome.
Fabbricato (ampliamento del)
L’ulteriore costruzione in senso orizzontale o verticale, di vani in un fabbricato già esistente, con l’incremento
di volume del fabbricato stesso.
Fabbricato (volume del)
(v/p vuoto per pieno)
Il volume totale dello spazio compreso tra le pareti esterne, il pavimento più basso e la copertura misurata
all’esterno.
Fabbricato di tipologia civile
Edificio a destinazione residenziale con incidenza significativa dei costi relativi alle opere di finitura
(pavimenti, rivestimenti, infissi, accessori impiantistici).
Generalmente ha caratteri distributivi razionali, livello architettonico buono.
E’ un edificio ubicato generalmente in zone residenziali, con abitazioni inquadrate nella categoria catastale
A/2, corrispondente alla R/1 del nuovo Quadro Generale delle Categorie di cui al D.P.R. 138/98,
caratterizzate da ottima esposizione prevalente, grado di rifinitura tra il ricco e l’ordinario, media ampiezza
dei vani, completezza di impianti tecnologici e dotazione di almeno due servizi igienici. Non è determinante
la presenza o meno dell’alloggio del portiere nell’edificio.
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Sono compatibili con la categoria anche quelle unità immobiliari di consistenza inferiore a quella propria
delle abitazioni di tipo civile a quelle appartenenti ai fabbricati a schiera, con caratteristiche costruttive,
tecnologiche, di rifinitura e dotazioni proprie della categoria.
E’ ammessa nel fabbricato la compresenza di autorimesse o box auto e quella di unità immobiliari a
destinazione commerciale (negozi, magazzini, laboratori, istituti di credito e assicurazioni) (circ. 5 del
14.3.1992 D.C. Catasto e nota C/11022 del 24. Maggio 1994).
Fabbricato di tipologia economica
Complesso edilizio a destinazione residenziale con incidenza ordinaria dei costi relativi alle opere di finitura
(pavimenti, rivestimenti, infissi, accessori impiantistici).
Generalmente caratterizzato dal massimo sfruttamento della superficie e della volumetria edificabile, con più
scale di accesso e pianerottoli che disimpegnano più unità immobiliari.
E’ un edificio generalmente ubicato in località eccentriche, anche se del tipo popolare, con abitazioni
solitamente inquadrate nella categoria catastale A/3, (corrispondente alla R/1 del nuovo Quadro Generale
delle Categorie di cui al D.P.R. 138/98) caratterizzate da buona esposizione prevalente, grado di rifinitura tra
l’ordinario ed il semplice, ampiezza dei vani medio piccola, completezza di impianti tecnologici e dotazione
generalmente di non più di un servizio igienico.
E’ ammessa nel fabbricato la compresenza di autorimesse o box auto e quella di unità immobiliari a
destinazione commerciale (negozi, magazzini, laboratori, istituti di credito e assicurazioni) (circ. 5 del
14.3.1992 D.C. Catasto e nota C/11022 del 24. maggio1994).
Fabbricato di tipologia signorile
Edificio, anche plurifamiliare, inquadrato nella categoria catastale A/1, corrispondente alla R/1 del nuovo
Quadro Generale delle Categorie di cui al D.P.R. 138/98. Le abitazioni sono caratterizzate da ottima
esposizione prevalente, ricco grado di rifinitura, grande ampiezza media dei vani, completezza di impianti
tecnologici.
Presenta generalmente caratteri architettonici di pregio, locali comuni di caratteristiche superiori a quelle
possedute dai fabbricati civili, finiture interne accurate con impiego di materiali, impianti completi e di
tecnologia superiore.
(Circ. 5 del 14.3.1992 D.C. Catasto e nota C/11022 del 24. maggio 1994).
Fabbricato intensivo
Edificio caratterizzato da forte densità abitativa, generalmente contraddistinto dal massimo sfruttamento
della superficie e della volumetria ai fini abitativi. Nei grandi centri urbani è composto generalmente da oltre
30 unità immobiliari.
Fabbricato non intensivo
Edificio caratterizzato da media densità abitativa, generalmente contraddistinto da medio sfruttamento della
superficie e della volumetria ai fini abitativi.
Nei grandi centri urbani è composto generalmente da un numero limitato di alloggi inferiori generalmente alle
15 unità immobiliari.
Fabbricato nuovo
Costruzione edificata ex novo dalle fondamenta al tetto nel rispetto delle norme urbanistiche con vetustà non
superiore a 5 anni.
Fabbricato recente
Costruzione con vetustà di edificazione dai 5 ai 30 anni…
Fabbricato ristrutturato
Costruzione che ha subito notevoli interventi di manutenzione straordinaria.
Fabbricato semi-intensivo
Edificio caratterizzato da forte e media densità abitativa, generalmente contraddistinto da buon sfruttamento
della superficie e della volumetria ai fini abitativi. Nei grandi centri urbani è composto generalmente dalle 15
alle 30 unità immobiliari.
Fabbricato vecchio
Costruzione con vetustà di edificazione oltre ai 30 anni.
Facility Management
Organizzazione e gestione dei servizi non strategici – o non core business – di un’azienda.
Quando avviene in modo integrato si dice anche “Integrated Facility Management”(IFM).
Fascia (OMI)
Area territoriale con una precisa collocazione geografica nel Comune, costituita da un’aggregazione di zone
omogenee, come definite dall’Osservatorio dei Valori Immobiliari.
Il territorio comunale è ripartito nelle seguenti fasce:
Centrale (codice B)
Semicentrale (codice C)
Periferica (codice D)
Suburbana (codice E)
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Rurale (codice R).
Fascia centrale (OMI)
Porzione di territorio comunale che coincide con il centro urbano del comune inteso come aggregato edilizio
perimetrabile e distinguibile, in grado di esercitare attrazione nei confronti di un insediamento più ampio.
Fascia demografica
Classificazione del Comune sulla base della popolazione residente così come rilevata dall’ISTAT.
Fascia periferica (OMI)
Porzione di territorio comunale contigua alla fascia semicentrale, delimitata dal margine esterno
dell’insediamento edificato.
Fascia rurale (OMI)
Porzione di territorio comunaledove l’attività prevalente è quella agricola con edificazione di carattere rurale
o dove l’edificazione è quasi o del tutto assente. Individua, comunque, la rimanente parte del territorio
comunale non compresa nelle fasce in cui risulta suddiviso ed è delimitata dal confine amministrativo del
Comune.
Fascia semicentrale (OMI)
Porzione di territorio comunale che è in posizione immediatamente contigua al centro urbano e che ad esso
è direttamente connessa per i servizi, i trasporti, le infrastrutture.
Presuppone la presenza della centrale e della periferica, così come definita, essendo intermedia tra queste
due.
Fascia suburbana (OMI)
Porzione di territorio comunale che contiene le aree urbanizzate che sono separate dall’agglomerato urbano
del Comune da un territorio non edificato, da una barriera naturale o artificiale.
Fattoria
Azienda agricola formata da un complesso di terreni agricoli e costruzioni rurali necessari alla abitazione del
fattore, alla conduzione del fondo rustico, allo stoccaggio e conservazione dei prodotti e all’allevamento del
bestiame.
Fienile
Locale destinato alla raccolta e conservazione del fieno.
Finanza immobiliare
Dinamiche finanziarie appropriatamente coniugate con dinamiche economico-immobiliari.
Finestra
(Vedi infissi).
Foglio di mappa
Porzione di territorio utilizzata nelle mappe catastali. I fogli sono numerati progressivamente e
separatamente per ogni comune e si compongono di particelle.
Fondi aperti
Fondi Comuni di Investimento a capitale variabile in cui il numero delle quote rappresentative del patrimonio
netto in circolazione varia in funzione del numero di sottoscrittori del Fondo.
Fondi chiusi
Fondi Comuni di Investimento in cui il numero massimo di quote in circolazione è stabilito per regolamento.
Fondi immobiliari (equity reit)
Fondi comuni che effettuano investimenti in proprietà immobiliari. Traggono profitto dall’incremento di valore
e si avvantaggiano anche del reddito prodotto dal bene stesso (ad esempio gli affitti). Strumento finanziario
che consente al risparmiatore di partecipare ai risultati economici di iniziative assunte nel comparto
immobiliare.
Fondo comune d’investimento
Patrimonio autonomo suddiviso in quote di pertinenza di una pluralità di partecipanti, gestito da una Società
di intermediazione finanziaria che ha la forma di una S.p.A. che raccoglie i capitali dei risparmiatori mediante
l’emissione di quote dette parti, per effettuare investimenti diversificati in titoli mobiliari.
Fondo rustico
Insieme di terreni aventi natura agricola e costituenti un unico complesso aziendale.
Franchising
Contratto tipico per cui l’impresa concedente (franchisor) concede all’impresa concessionaria (francisee) di
esercitare un’attività di vendita o di prestazione avvalendosi dell’assistenza a vari livelli (brevetti, know how,
marchio ecc.) della concedente stessa dietro versamento di canone.
Frantoio
Ambiente in cui sono collocati i macchinari utilizzati a frangere le olive per la produzione dell’olio.
Galleria
Passaggio coperto di forma allungata collegante due ambienti.
Giardino condominiale
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Area scoperta coltivata a fiori e piante ornamentali ed attrezzata con idonee strutture annessa ad uno o più
corpi di fabbrica di proprietà di un condominio.
Giardino pensile
Porzione di piano scoperta di un fabbricato occupata da terreno vegetale poggiante su substrati drenanti e
solaio strutturale, ovvero porzione di terreno derivante dalla “sistemazione a terrazzo” di un clinale per
adibirlo a giardino.
Giardino privato
Area scoperta coltivata a fiori e piante ornamentali ed attrezzata con idonee strutture annessa ad uno o più
corpi di fabbrica, comune o di pertinenza esclusiva di una singola unità immobiliare, solitamente destinata ad
uso privato.
Giardino pubblico
Area scoperta coltivata a fiori e piante ornamentali ed attrezzata con idonee strutture di uso pubblico, in
genere di proprietà di un ente territoriale o di un istituzione pubblica.
GLA (Gross Leasable Area)
Superficie lorda (affittabile o vendibile) considerata nel settore dei centri commerciali al dettaglio.
Include la superficie adibita alla vendita, i locali per le lavorazioni, per le scorte e per l’attività amministrativa.
Non sono inclusi gli spazi comuni tra più esercizi e gestiti collettivamente, quali, per esempio, i parcheggi e
la galleria commerciale.
Grande magazzino
Esercizio di vendita di prodotti non alimentari, con almeno 5 reparti per articoli di diverso settore
merceologico e con una superficie di vendita superiore a mq. 400.
IMI
(Intensità del Mercato Immobiliare)
Quota percentuale dello stock di unità immobiliari oggetto di compravendita. Consente di percepire quale sia
stata la “movimentazione” degli immobili compravenduti rispetto allo stock immobiliare presente in un
determinato territorio.
Immobile (vedi anche edificio)
Edificio di concezione ed esecuzione unitaria; dotato di una propria indipendente struttura e da un insieme di
impianti; contenente spazi utilizzabili stabilmente da persone per usi destinati all’abitazione o alla produzione
di beni o alla produzione di servizi, con le eventuali relative pertinenze; delimitato da pareti continue, esterne
o divisione e da coperture; dotato di almeno un accesso dall’esterno. Potrà essere considerato immobile una
singola unità immobiliare di un edificio e o un gruppo di esse.
Immobili a destinazione particolare (ai fini catastali)
Costituiscono immobili a destinazione particolare:
Tipologia categoria .
Stazione per servizi di trasporto terrestri, marittimi, ed aerei E/1
Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale E/6
Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/2
Fabbricati destinati all’uso pubblico dei culti E/7
Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/3
Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe E/8
Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche E/4
Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E/9
Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/5.
Immobili a destinazione speciale (ai fini catastali)
Costituiscono immobili a destinazione speciale appartenenti al gruppo D:
Tipologia categoria
Opifici D/1
Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione
diversa senza radicali trasformazioni D/7
Alberghi e pensioni D/2
Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di
destinazione diversa senza radicali trasformazioni D/8
Teatri, cinematografi,sale per concerti, e simili D/3
Edifici galleggianti o sospesi, assicurati a punti fissi al suolo:ponti privati soggetti a pedaggio D/9
Casa di cura ed ospedali D/4
Residence, anche se gestiti in multiproprietà D/10
Istituti di credito, cambio ed assicurazioni D/5
Scuole private ed immobili che rispondono alla normativa prevista per tale attività D/11
Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fini di lucro) D/6
Posti barca nei porti turistici e stabilimenti balneari in regime di concessione demaniale D/12.
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Immobili a destinazione ordinaria (ai fini catastali)
Costituiscono immobili a destinazione ordinaria
appartenente al gruppo A:
Tipologia categoria
Abitazioni di tipo signorile A/1
Abitazioni in villini A/7
Abitazioni di tipo civile A/2
Abitazioni in ville A/8
Abitazioni di tipo economico A/3
Castelli, palazzi di eminente pregi artistici e storici A/9
Abitazioni di tipo popolare A/4
Uffici e studi privati A/10
Abitazioni di tipo ultrapopolare A/5
Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (trulli, rifugi di montagna, baite,ecc) A/11
Abitazioni di tipo rurale A/6
Costituiscono immobili a destinazione ordinaria appartenente al gruppo B e C:
Tipologia categoria
Collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, conventi, seminari, caserme B/1
Negozi e botteghe C/1
Case di cura ed ospedali B/2
Magazzini e case di deposito C/2
Prigioni e riformatori B/3
Laboratori per arti e mestieri C/3
Uffici pubblici B/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi C/4
Scuole, laboratori scientifici B/5
Stabilimenti balneari e di acque curative C/5
Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie B/6
Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/6
Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio B/7
Tettoie chiuse ed aperte C/7
pubblico del culto Magazzini sotterranei per deposito di derrate B/8.
Impianti (di un immobile)
Dotazioni tecnologiche accessorie di un immobile e precisamente:
a) impianti di produzione, di trasporto, di distribuzione e di utilizzazione dell’energia elettrica all’interno degli
edifici a partire dal punto di consegna dell’energia fornita dall’ente distributore;
b) impianti radiotelevisivi ed elettronici in genere, le antenne e gli impianti di protezione da scariche
atmosferiche;
c) impianti di riscaldamento e di climatizzazione azionati da fluido liquido, aeriforme, gassoso e di qualsiasi
natura o specie;
d) impianti idrosanitari nonché quelli di trasporto, di trattamento, di uso, di accumulo e di consumo di acqua
all’interno degli edifici a partire dal punto di consegna dell’acqua fornita dall’ente distributore;
e) impianti per il trasporto e l’utilizzazione di gas allo stato liquido o aeriforme all’interno degli edifici a partire
dal punto di consegna del combustibile gassoso fornito dall’ente distributore;
f ) impianti di sollevamento di persone o di cose per mezzo di ascensori, di montacarichi, di scale mobili e
simili;
g) impianti di protezione antincendio.
Impianti tecnologici
Complesso di congegni, apparecchiature e sistemi atti a svolgere un preciso compito e ad assicurare un
determinato servizio di cui è dotata l’unità immobiliare ovvero l’edificio in cui la stessa è ubicata.
Incidenza area
Rapporto percentuale tra il valore dell’area edificabile, immaginata priva dell’immobile insistente
su di essa, ed il valore globale dell’esistente (area edificabile e fabbricato presente).
Indagine/Rilevazione di mercato di tipo diretto
Rilevazione tecnico-economica del mercato immobiliare che principalmente si rivolge a fonti dirette
(operatori del settore, acquirenti/venditori, aste, ecc.) che consente un esame puntuale delle unità
immobiliari.
Indagine/Rilevazione di mercato di tipo indiretto.
Rilevazione tecnico-economica del mercato immobiliare incentrata generalmente su qualificate pubblicazioni
e bollettini nel settore immobiliare che presentano dati elaborati (valori medi, intervalli di quotazioni).
Indice (numero)
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Rapporto che, nella dottrina statistica, serve per confrontare l’intensità di uno stesso fenomeno in due
situazioni o circostanze diverse.
Indice di fabbricabilità fondiario (mc/mq)
Rapporto fra il volume massimo edificabile e la superficie fondiaria del lotto ad esso corrispondente;
generalmente espresso in mc/mq.
Indice di fabbricabilità territoriale (mc/Ha)
Rapporto tra il volume massimo di costruzione edificabile (misurato in mc vuoto per pieno) e la superficie
territoriale relativa ad una zona individuata dallo strumento urbanistico vigente.
Si applica in sede di strumenti urbanistici esecutivi.
Indice di piantumazione (n/Ha)
Numero di piante di alto fusto prescritto per ogni ettaro nelle singole zone definite dallo strumento
urbanistico, con l’eventuale specificazione delle essenze.
Indice di utilizzazione fondiaria
Rapporto tra la superficie lorda di pavimento degli edifici e la superficie fondiaria, generalmente espresso in
mq/ mq.
Indice di utilizzazione territoriale
Rapporto tra la superficie lorda di pavimento degli edifici e la superficie territoriale, generalmente espresso in
mq/mq o in mq/ha.
Indice fondiario di copertura (degli edifici)
Rapporto tra la massima superficie coperta dell’edificio al piano di spiccato e la superficie fondiaria del lotto
edificabile ad esso corrispondente.
Indice territoriale di copertura
Rapporto tra la superficie coperta e la superficie territoriale, espresso in mq/mq od in mq/ha, ovvero in valore
percentuale con riferimento alla superficie territoriale.
Infissi (esterni ed interni)
Manufatti stabilmente ancorati alle strutture murarie di un edificio o di unità immobiliari, che svolgono le
funzioni di chiusura dei vani di transito e che consentono l’illuminazione e l’aerazione dei locali e in genere
hanno funzioni di finimento o protezione.
Infrastruttura
Elemento tecnologico e/o a rete funzionale all’efficienza e alle relazioni di un territorio: trasporto, acque,
energia ecc. In generale, si tratta di immobili destinati alla fornitura di servizi.
Ingresso (vano)
Ambiente che introduce ai vari locali di una unità immobiliare.
Insediamento
Insieme delle strutture, attività produttive e sociali in una determinata area, non necessariamente di tipo
urbano, che comporta una modificazione del territorio e una presenza umana stabile.
Intercapedine
Interspazio delimitato da due superfici murarie, finalizzato generalmente all’isolamento termico, acustico e/o
a protezione dell’umidità.
Interrate (costruzioni)
Costruzioni, o loro parti, che non emergono dal livello del suolo naturale. La parte interrata deve essere
aderente al terreno, con possibile eccezione per una sola parete.
Intrvallo delle quotazioni (OMI)
Scostamento dei valori unitari determinati per ciascuna tipologia immobiliare, i cui estremi rappresentano
valori massimi e minimi relativi, riscontrabili in condizione di ordinarietà nella zona OMI considerata. Di
norma il massimo scostamento tra i due estremi non deve superare il 50%.
Ipermercato
Esercizio di vendita al dettaglio, con localizzazione extraurbana, suddiviso in reparti alimentari e reparti con
vasto assortimento di prodotti di consumo non alimentare. La superficie di vendita (vedi superficie di vendita)
è di norma superiore a mq. 1.500 (o mq. 2.500), secondo il numero di abitanti della popolazione residente
del comune.
Ipoteca (di istituto di credito)
Diritto reale (garanzia) a favore di un istituto che eroga il mutuo, garantendolo dal rischio di insolvenza da
parte del mutuatario.
Ipoteca di primo grado (di istituto di credito)
Iscrizione che consente di essere i primi creditori ad incassare il ricavato di un’eventuale vendita giudiziaria
per insolvenza del mutuario. Rappresenta la prima ipoteca iscritta su un bene immobile.
Ipoteca di secondo grado (di istituto di credito)
Ipoteca iscritta su un immobile già gravato di un’ipoteca di primo grado.
Isolamento
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Struttura tecnica finalizzata all’isolamento termico, acustico e/o a protezione dell’umidità di un edificio o di
una unità immobiliare.
Isolato
Spazio costruito (o edificabile) omogeneo, di dimensioni limitate, costituito da uno o più edifici, delimitato da
elementi di viabilità, o da altri spazi scoperti, comunque aperti al pubblico transito.
Ispezioni ipotecarie
Consultazione dei registri, delle formalità e dei titoli depositati presso le Conservatorie dei registri immobiliari
degli Uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio.
Istituto di cura (o Ospedale)
Struttura residenziale attrezzata per l’accoglienza e l’assistenza a tempo pieno di pazienti per fini diagnostici
e/o curativi e/o riabilitativi. E’ dotata di personale medico specializzato, di apparecchiature di diagnosi e cura
ed eventualmente di servizi a supporto all’assistenza ospedaliera.
Laboratorio
Locale o gruppi di locali costituenti un’unità immobiliare con destinazione terziaria adibiti all’esercizio di un
mestiere ovvero ad attività artigianale, a carattere non imprenditoriale, con eventuale vendita al dettaglio nel
quale gli artigiani provvedono alla lavorazione di semilavorati in prodotti finiti.
Lastrico solare
Copertura a terrazzo, praticabile o non, di un intero corpo di fabbrica o parte di esso.
Leasing (immobiliare)
Finanziamento concesso da banca o da altri tipo di società ad un’azienda, grazie al quale quest’ultima può
usare beni immobili o mobili senza investire i propri capitali.
Il leasing costituisce un contratto di locazione tra una società che svolge attività leasing ed un’azienda. E’
prevista la possibilità che al termine della locazione l’azienda possa acquistare il bene.
Linea di gronda
Limite inferiore della falda di un tetto da cui defluisce l’acqua piovana. Estensivamente definisce anche le
linee di colmo, di marcapiano di un edificio.
Livello dei collegamenti e dei trasporti
Livello di servizio che le infrastrutture di trasporto garantiscono in termini di accessibilità interna ed esterna e
raggiungibilità di un Comune.
Livello manutentivo complessivo (del fabbricato)
Stato di conservazione e manutenzione della facciata, degli infissi, dei rivestimenti e dei pavimenti delle parti
comuni, dell’ascensore, dell’impianto citofonico/videocitofonico, degli impianti elettrico,
riscaldamento,fognario, idraulico.
Livello manutentivo complessivo (dell’unità immobiliare)
Stato di conservazione e manutenzione dei pavimenti, dei soffitti e dei rivestimenti delle pareti, degli infissi
interni ed esterni, degli impianti elettrico, idrico, di riscaldamento e/o di condizionamento, dei servizi igienicosanitari,
e dell’allarme antintrusione.
Loan-to-value ratio
Rapporto tra l’ammontare del finanziamento erogato e il valore del bene ipotecato.
Locale
Stanza, vano, ambiente di un edificio destinato ad una determinata funzione.
Locale seminterrato
Ambiente che, per parte della sua altezza, si trova sotto la quota di spiccato.
Locale sotterraneo
Ambiente la cui quota di intradosso del solaio di copertura è inferiore od uguale alla quota di spiccato.
Locale sottotetto
Ambiente posto tra l’estradosso del solaio costituente il soffitto dell’ultimo solaio abitabile ed il solaio di
copertura di tutto o di parte dell’edificio.
Locale tecnico
Ambiente utilizzato per l’allocazione degli impianti tecnologici quali impianti elettrici e idraulici, di
riscaldamento, di condizionamento, di sollevamento, di telecomunicazione.
Locale/vano accessorio a servizio diretto dei vani principali
Ambiente, non suscettibile di reddito proprio, strutturalmente necessario per l’utilizzazione di quelli principali,
posto sul loro stesso piano e con essi comunicanti. Sono generalmente locali accessori: ingresso corridoio o
disimpegni, ripostigli, guardaroba, bagni, scale interne
Locale/vano accessorio a servizio indiretto dei vani principali
Ambiente di uso esclusivo dell’unità immobiliare cui serve, ma non strutturalmente necessario per
l’utilizzazione dei vani principali. Può essere ubicato nello stesso fabbricato in cui è compresa l’unità
immobiliare, ma in un piano diverso da quello in cui sono situati i vani principali dell’abitazione stessa.
Locanda
Impresa di tipo alberghiero/ ricettivo che dispone di poche camere. Si divide in classi.
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Locazione
Cessione di uso di un bene immobile a un terzo per un tempo predeterminato in cambio di un canone. La
cessione di un immobile si definisce giuridicamente locazione.
Locazione e affitto sono sinonimi.
Loggia
Portico aperto su uno o più lati, sito generalmente sul lato esterno di un edificio.
Loggiato
Opera architettonica, generalmente di raccordo entro un edificio, aperto su più lati, sorretto da un colonnato
o da una pilastratura.
Lottizzazione
Divisione del suolo in lotti fabbricabili, disciplinata dalla legge urbanistica del 1942. Il Piano di lottizzazione
equivale a un piano particolareggiato, generalmente di iniziativa privata.
Lotto
Porzione di suolo urbano potenzialmente fabbricabile, non definita né dimensionalmente né dal punto di
vista della proprietà, destinata a un unico intervento edilizio.
Lotto minimo
Superficie minima di terreno necessaria all’edificazione in base allo strumento urbanistico vigente.
Macrointorno territoriale
Ambito territoriale rappresentato dal quartiere o dalla zona in cui l’immobile è posizionato e nel quale esiste
omogeneità socioeconomica e dove le tipologie degli immobili presenti sono caratterizzate generalmente da
uniformità strutturale e di apprezzamento.
Magazzino
Struttura a destinazione terziaria, ovvero unità immobiliare generalmente ubicata al piano terra, interrato o
seminterrato di edifici residenziali, commerciali o rurali, utilizzata a deposito merci.
Malga
Costruzione tipica adibita ad abitazione per i pastori nel periodo estivo, può comprendere il ricovero per il
bestiame ed eventualmente attrezzata per la produzione casearia.
Mansarda
Ambiente sito sopra il piano di imposta e la sagoma del tetto, che assume generalmente una forma
spiovente e che viene adeguatamente finestrato nelle falde più inclinate per illuminare ed aerare i vani
sottotetto.
Manutenzione
Interventi edilizi per la riparazione, rinnovamento e/o sostituzione di parti degli edifici.
Manutenzione ordinaria
Opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare
o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
Sono limitate alle finiture di immobili attraverso opere di riparazione dell’esistente e riguardano:
– sostituzione integrale o parziale di pavimenti e relative opere di finitura e conservazione;
– rivestimenti e tinteggiature di prospetti esterni senza modifiche ai materiali;
– sostituzione di tegole ed altre parti accessorie deteriorate per lo smaltimento delle acque, rinnovo delle
impermeabilizzazioni;
– riparazioni di balconi, terrazze e relative pavimentazioni;
– riparazioni di recinzioni;
– sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, senza modifica delle tipologia
dell’infisso.
Manutenzione straordinaria
Opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, inclusi i fabbricati
rurali, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i
volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso e
riguardano:
– sostituzione di infissi interni ed esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale o di
tipologia dell’infisso;
– realizzazione ed adeguamento di opere accessorie e pertinenziali che non comportino aumento di volumi o
di superfici utili, realizzazione di volumi tecnici, scale di sicurezza, canne fumarie;
– realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino le schema distributivo delle unità
immobiliari e dell’edificio;
– sostituzione di solai interpiano o di copertura con materiali diversi dai preesistenti;
– sostituzione di tramezzi interni, senza alterazione della tipologia dell’unità immobiliare;
– rifacimento di scale e rampe;
– realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate.
Mappa urbana
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Rappresentazione grafica della situazione particellare della proprietà edilizia di un centro edificato.
Maso
Complesso agricolo delle zone alpine orientali costituito dalla casa colonica, dal fondo rustico, dalle strutture
per l’allevamento del bestiame e dalle attrezzature agricole.
Masseria/casa colonica
Azienda rustica tipica costituita da casa colonica fondo rustico e attrezzature per la sua conduzione e per
l’allevamento del bestiame, condotta da un “massaio”.
Media campionaria
Media aritmetica dei valori costituenti il campione rilevato.
Media pesata
Media di n elementi, ciascuno dei quali interviene nel calcolo moltiplicato per il proprio peso.
Mediana
Numero che occupa la posizione centrale di un insieme di numeri.
Mercato
Spazio aperto attrezzato o strutture edilizie specifiche destinate allo scambio delle merci.
Metodo analitico
Procedimento di stima che consiste nella determinazione del valore di un bene economico mediante
capitalizzazione dei redditi.
Metodo sintetico comparativo
Procedimento di stima che consiste nella determinazione del valore di un bene economico mediante
paragone con altri beni aventi le stesse caratteristiche, ubicati nella medesima zona, ovvero in zone limitrofe
di cui sono noti i valori o i prezzi determinati in condizioni ordinarie di mercato.
Microintorno territoriale
Porzione territoriale sita nelle immediate vicinanze del complesso immobiliare o dell’unità immobiliare di cui
ne determina le caratteristiche estrinseche.
Microzona catastale
Porzione del territorio comunale ovvero di zona censuaria che presenta omogeneità nei caratteri di
posizione, urbanistici, storicoambientali, socio-economici, nonché nella dotazioni di servizi e infrastrutture
urbane. È individuata da uno o più fogli contigui, o parte di essi, facenti parte della mappa catastale ed
appartenenti allo stesso comune.
Misurazione
Confronto, diretto o indiretto, di una grandezza fisica con la sua unità di misura, allo scopo di determinarne il
valore.
Moda
Numero che ha la maggior frequenza in una serie di numeri.
Montacarichi
Impianto di sollevamento destinato al trasporto verticale di merci e materiali.
Motel
Impresa alberghiera che offre i suoi servizi a coloro che principalmente viaggiano su automezzi.
Mulino
Complesso edilizio di natura agricola costituito da attrezzature e strutture atte alla macinazione dei cereali.
Multiproprietà
Diritto di godimento perpetuo e periodico di un immobile da parte di più soggetti che ha luogo quando un
partecipante acquista una quota di un appartamento facente parte di un compendio immobiliare.
L’acquirente ha il diritto di usufruire dell’immobile, comprensivo delle parti comuni, perpetuamente, ma solo
per un determinato periodo dell’anno (generalmente una settimana).
I diritti dei multi-proprietari sono identici a quelli di chi ha la proprietà nella sua interezza, per cui la quota può
alienarsi, affittarsi, passare in successione.
Muro
Parete verticale interna o esterna appartenente ad edifici o unità immobiliari generalmente avente funzioni
portanti e/o divisorie.
Mutuo
Contratto con il quale un soggetto (mutuante) consegna ad un soggetto (mutuatario) una determinata
quantità di denaro che quest’ultimo si impegna a restituire maggiorata degli interessi pattuiti in un
determinato periodo di tempo, ovvero prestito a scadenza differita che prevede la restituzione a cadenza
periodica di aliquote di capitale ed il pagamento di interessi a scalare. I mutui possono essere a tasso fisso,
variabile o misto a seconda che gli interessi da pagare siano sempre gli stessi o cambino nel tempo.
Mutuo ipotecario
Particolare tipo di mutuo a media e lunga durata garantito da ipoteca su immobili a favore della banca che lo
concede.
Negozio
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Unità immobiliare destinata all’esercizio commerciale, con vendita all’ingrosso o al dettaglio e, in parte
marginale, alla attività amministrativa di servizio. L’unità, munita per legge di servizi igienici, può essere
corredata da eventuali pertinenze accessorie (retronegozio, soppalco, etc.).
NTN (Numero di Transazioni Normalizzate)
Indicatore della dinamica di mercato; rappresenta il numero di transazioni, normalizzate rispetto alla quota di
proprietà compravenduta, avvenute in un determinato periodo di tempo; è un dato estratto dalla Banca Dati
degli Uffici di Pubblicità Immobiliare.
Nuda proprietà
Diritto reale residuo alla costituzione di usufrutto su un immobile.
Offerta di locazione
Proposta di canone di locazione mensile di un’unità immobiliare.
Offerta di vendita
Richiesta economica per la vendita di un’unità immobiliare.
Omogeneizzazione
delle superfici (coefficiente di)
Coefficiente, generalmente minore di uno, attraverso il quale è possibile rapportare all’unità immobiliare
urbana principale la superficie delle proprie pertinenze.
Oneri concessori
Contributo relativo ad ogni attività comportante trasformazione urbanistica e edilizia del territorio comunale.
Risulta commisurato:
– alla incidenza delle spese di urbanizzazione
– al costo di costruzione dell’intervento.
Oneri di urbanizzazione
Costi di realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria. Sono opere di urbanizzazione
primaria strade, fogne, rete idrica, verde attrezzato.
Sono opere di urbanizzazione secondaria scuole, mercati, chiese, strutture sanitarie, verde di quartiere.
Open space
Organizzazione distributiva degli spazi di un’unità immobiliare destinati al lavoro collettivo (uffici, banche,
ecc.). La suddivisione dello spazio in base alle funzioni svolte avviene per mezzo di pannelli di altezza
limitata, attrezzature e mobili.
Ordinarietà (Principio dell’)
Principio estimale secondo il quale le qualità o le tendenze di una classe di oggetti o soggetti economici,
afferenti uno stesso segmento di mercato omogeneo, si manifestano con maggior frequenza.
Ostello per la gioventù
Struttura attrezzata per il soggiorno ed il pernottamento dei giovani; tale struttura può essere gestita anche
in forma imprenditoriale.
Palazzina
Caratterizzazione tipologica strutturale di un edificio di non particolare volumetria che nei grandi centri urbani
presenta un numero limitato di alloggi, le cui caratteristiche sono assimilabili a quelle di abitazione di tipo
civile.
Palazzo
In epoca storica dimora signorile residenziale; attualmente il termine comprende anche caratterizzazioni
tipologiche strutturali a specifiche destinazioni d’uso (es. palazzo di giustizia, dei congressi, dello sport),
ovvero costruzioni a civile abitazione anche se prive di rilevante significato dal punto di vista architettonico.
Palmento
Locale, parte di un mulino, adibito a contenere le attrezzature tecniche atte a macinare.
Parcheggi non pertinenziali
Box o posti auto realizzati non a servizio diretto di specifiche unità immobiliari.
Parcheggi pertinenziali
Box o posti auto destinati in modo durevole a servizio di unità immobiliare principale, quale appartamento,
ufficio, negozio ecc.
Parcheggio
Spazio riservato alla sosta dei veicoli.
Parcheggio pubblico
Spazio riservato alla sosta dei veicoli in area di proprietà pubblica.
Parco
Complesso di spazi aperti, coltivati o meno con specie arboree di diversa natura e/o prati allo stato naturale
e/o disposti e curati ad arte comprendenti specifiche strutture ed attrezzature in relazione alle sue
dimensioni. Può costituire pertinenza esclusiva di uno o più corpi di fabbrica di uno stesso complesso
edilizio, ovvero essere incluso nel tessuto urbano in modo a sé stante(parco pubblico, privato parco urbano,
di quartiere, etc..) .
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Parete
Struttura verticale di separazione tra ambienti contigui o l’ambiente esterno. Assolve funzione portante,
distributiva o di tamponamento.
Parete divisoria
Vedi Tramezzo.
Particella catastale
La particella catastale è costituita da una porzione continua di terreno o fabbricato appartenente allo stesso
possessore, purché sia della medesima qualità o classe, e possieda la stessa destinazione d’uso. Le
particelle catastali sono individuate dal numero di foglio di mappa catastale e dal numero (o lettera) di
particella.
Passo carrabile
Accesso intercorrente tra lotti
di terreno ovvero tra edifici ed
elementi di viabilità, che
consente il pubblico transito di
veicoli.
Patio
Cortile interno generalmente
sistemato a giardino, circondato da
portici e loggiati su cui si
aprono gli ambienti di uno o più
edifici.
Pavimentazione
Struttura di rivestimento utilizzata
in ambienti interni/esterni,
costituita generalmente da uno
strato di materiali quali legno,
marmo, ecc.
Pavimento
Elemento strutturale che
poggiando sul solaio delimita
orizzontalmente un ambiente. È
destinato al transito delle persone
e generalmente rivestito dalla
pavimentazione.
Pensione
Unità immobiliare a destinazione
terziaria, utilizzata a servizio di
accoglienza. E’ generalmente
gestita a livello familiare; è dotata
di un numero limitato di stanze e
presenta impianti e servizi di tipo
“ordinario”.
Pergolato
Struttura costituita da una
intelaiatura in legno, metallo o
in cemento adibita a sostenere
piante generalmente rampicanti.
Perito e consulente
tecnico immobiliare
Operatore abilitato ai sensi dell’art.
3, comma 2, della legge 3.2.1989 e
successive modificazioni.
Perito Esperto
Operatore iscritto presso una
Camera di commercio, autorizzato
alla redazione di consulenze
tecniche estimative per le
categorie e sub-categorie per le
quali è abilitato.
Perito valutatore
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Professionista abilitato ad
effettuare perizie estimative.
Perizia estimativa
Elaborato tecnico-economico
redatto da un professionista
abilitato il cui fine principale è
quello di determinare un valore
di un bene applicando i principi
della dottrina estimale (valore
di costo, di mercato, etc…)
Permesso di costruire
Permesso a titolo oneroso,
rilasciato dal Sindaco, previa
presentazione di progetto, del
diritto di operare tutte quelle
attività che comportano la
realizzazione o trasformazione
urbanistica e edilizia del territorio
comunale.
Pertinenza comune/condominiale
Parti di un immobile che risultano legate a un bene “principale” pur essendo di proprietà comune (alloggio
del portiere, spazi verdi comuni etc..). Non indispensabile all’uso della stessa unità, ma ne aumentano le
utilità e i comodi.
Pertinenza esclusiva
Elemento fisicamente ed economicamente unito alle unità immobiliari, non indispensabile all’uso della
stessa unità, ma che ne aumenta le utilità e i comodi.
Pertinenza esclusiva a servizio
Locali di uso esclusivo, annessi e integrati con l’unità immobiliare (cantine, soffitte, locali deposito).
Vengono distinti in:
-comunicanti con i locali principali, se sono ad essi collegati (es. allo stesso livello o se diverso con scala
interna);
-non comunicanti e non ad essi collegati, con accesso indipendente esterno all’unità immobiliare.
Pertinenza esclusiva di ornamento
Sono da considerarsi pertinenze esclusive di ornamento: i balconi, le terrazze, i cortili, i patii, i portici, le
tettoie aperte, i giardini ecc.
Piani Attuativi o di Esecuzione
Strumenti urbanistici attraverso i quali si dà attuazione, in un ambito limitato del territorio comunale, alle
previsioni degli strumenti urbanistici generali (P.R.G. e P.D.F.).
Essi sono rappresentati da piani attuativi speciali e da piani attuativi ordinari:
– Piano Particolareggiato (P.P.);
– Piano di Lottizzazione (P.D.L.);
Piani generali comunali
Strumenti di pianificazione urbanistica che, in conformità alle direttive dei piani territoriali di coordinamento,
determinano l’assetto del territorio di un Comune o di più Comuni.
Si dividono in tre categorie:
– Piano Regolatore Generale (P.R.G.);
– Programma di Fabbricazione (P.D.F.);
– Piano Regolatore Generale Intercomunale (P.R.I.).
Piano
Interspazio di un edificio compreso tra due solai successivi, delimitato da un pavimento e da un soffitto, che
può essere orizzontale, inclinato o curvo.
Piano attico
Piano abitabile di un edificio, edificato al di sopra della cornice di coronamento. È totalmente o parzialmente
arretrato rispetto alla facciata ed è provvisto di terrazzo a livello.
Piano di lottizzazione
Intervento mediante il quale un’area edificabile viene suddivisa in lotti e aree comuni attrezzate con strade,
parcheggi, reti fognarie, reti idriche, verde, ecc. Si tratta fondamentalmente di un “ accordo” tra i proprietari
dei terreni e il Comune, con cui i proprietari ottengono l’autorizzazione a costruire impegnandosi in cambio a
realizzare le opere al servizio delle costruzioni (strade, parcheggi, fogne, illuminazione pubblica, verde,
ecc.).
Piano fuoriterra
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Interspazio corrente tra il piano di calpestio di un edificio ed il solaio successivo, purché il piano di calpestio
abbia in ogni suo punto, od in almeno nel 50 per cento di essi, una quota uguale o superiore a quella del
terreno circostante.
Norme Tecniche di Attuazione (NTA)
Norme che specificano gli interventi previsti da un piano urbanistico generale o particolareggiato, precisando
le indicazioni quantitative e qualitative di zona.
Piano interrato
Interspazio corrente tra il piano di calpestio ed il solaio successivo quando quest’ultimo si trovi in ogni suo
punto ad una quota uguale od inferiore a quella del terreno circostante. Si considerano interrati i piani
seminterrati il cui soffitto si trovi ad una quota inferiore a metri 0,90 rispetto alla quota del terreno.
Piano Operativo di Rilevazione (POR – OMI)
Programmazione quantitativa e qualitativa delle attività di rilevazione. Il Piano Operativo di rilevazione
articola per i comuni interessati la programmazione della rilevazione attraverso l’individuazione delle zone
OMI e delle tipologie edilizie indagabili, la distribuzione del numero di schede per zona e tipologia.
Piano Particolareggiato (P.P.)
Piano di attuazione in dettaglio e su scala più ristretta del PRG; costituisce strumento di attuazione dei
P.R.G. e dei P.D.F..
E’ uno strumento attuativo di iniziativa pubblica in quanto viene predisposto dal Comune. La sua
approvazione comporta la dichiarazione di pubblica utilità delle opere in esso previste e, pertanto, deve
essere corredato da una relazione di previsione di massima delle spese occorrenti per l’acquisizione delle
aree, oltre che per le sistemazioni generali necessarie per l’attuazione del piano.
Piano Pilotis
Spazio aperto, comune e/o di pertinenza esclusiva, posto al livello del piano terra di un fabbricato avente
solitamente struttura realizzata in calcestruzzo armato e/o in acciaio. E’ adibito a portico ovvero ad altre
utilizzazioni.
Piano Regolatore Generale (P.R.G.)
Strumento urbanistico che estende la propria disciplina all’intero territorio comunale e costituisce il principale
mezzo di pianificazione per assicurarne lo sviluppo armonico.
Piano Regolatore Generale Intercomunale (P.R.G.I.)
Strumento urbanistico formato da più Comuni riuniti in consorzio allo scopo di disciplinare la totalità del
territorio di ciascun Comune (piano regolatore generale intercomunale) ovvero alcune porzioni, per il
raggiungimento di determinate finalità (ad esempio, per la predisposizione di piani per l’edilizia economica e
popolare).
Piano rialzato (ammezzato o mezzanino)
Interspazio di un edificio situato di norma al di sotto del primo piano e sopraelevato rispetto il piano stradale.
Piano seminterrato
Interspazio situato parzialmente al di sotto del manto stradale e comunque dotato di finestrature esterne per
l’illuminazione e l’arieggiamento dei locali.
Piano sottotetto (o sottotetto)/sottoterrazza
Ultimo piano di un edificio avente come soffitto la copertura dell’edificio medesimo costituita da tetto o
terrazza.
Piano terra (o primo piano fuori terra)
Primo piano fuori terra di un edificio al di sotto del quale possono esistere piani interrati.
Piazza
Spazio urbanistico originato generalmente dall’incontro di due o più strade e delimitato da edifici.
È caratterizzato da eventuali elementi d’arredo di uso pubblico, comunemente può essere punto di raccolta
e socializzazione della comunità.
Piscina
Ampia vasca o bacino d’acqua generalmente adibita ad attività ricreative ovvero sportive.
Porta
Vedi infissi esterni ed interni.
Porticato
Struttura architettonica costituita da un portico che si estende in lunghezza lungo una strada.
Portico
Struttura architettonica a forma di galleria aperta almeno su un lato; posta al piano terra di un complesso
edilizio; per lo più sorretta da pilastri/colonne, utilizzata come passaggio pedonale.
Ha generalmente funzioni oltre che di riparo anche decorative ed architettoniche.
Portierato
Attività di guardiania, pulizia e similari al servizio di un edificio condominiale, utilizzante appositi locali di
proprietà comune.
Posto auto coperto
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Spazio ad uso privato anche costituente unità immobiliare ai fini catastali, generalmente ubicato all’interno di
un’autorimessa, delimitato da segnaletica orizzontale e destinato al ricovero di uno o più autoveicoli.
Posto auto scoperto
Spazio costituente anche unità immobiliare ubicato in area esterna pubblica o privata, delimitato da
segnaletica orizzontale e destinato al ricovero di uno o più autoveicoli.
Potenzialità edificatoria
Suscettibilità di un’area di essere edificata in base allo strumento urbanistico vigente.
Pozzo
Opera edilizia costituita da una apertura verticale nel terreno a forma generalmente circolare, realizzata al
fine di raggiungere le acque freatiche o raccogliere le acque piovane.
Preliminare di compravendita /compromesso /promessa di vendita
Atto con il quale le parti si impegnano a concludere la compravendita. Nell’atto devono essere indicati: le
generalità di chi vende, il costo e le caratteristiche dell’immobile, le modalità di pagamento e la data di
stipula del rogito. Le generalità dell’acquirente possono non essere indicate nell’atto e rese note davanti al
notaio.
Prezzo
Somma di denaro effettivamente corrisposta per acquistare la proprietà o un diritto reale su un determinato
bene.
Prima casa
Primo immobile in proprietà o possesso a una persona, per il quale si possono godere agevolazioni sui
tributi per i trasferimenti.
Property Management
Area di attività delle società immobiliari che si occupa della gestione dell’immobile in tutti i suoi aspetti:
amministrativo, fiscale, legale e di manutenzione (gestione immobiliare).
Proprietà
Diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli
obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.
Qualificazione catastale
Attività con la quale si assegna la “qualità” nel catasto terreni e la “destinazione” nel catasto fabbricati.
Qualità di zona OMI
Qualità d’insieme della zona OMI che tiene conto della presenza di strutture architettoniche di valore storico
o artistico, della presenza di immobili di pregio e delle condizioni ambientali, sociali ed economiche.
Rampa
Piano inclinato, munito o meno di gradini, posto a congiunzione di due piani a quote diverse.
Rampa carrabile/pedonale
Piano inclinato con funzione di collegamento verticale adibito ai veicoli e/o pedoni.
Rampa di scala
Porzione di scala che collega due piani o pianerottoli di un edificio.
Real Estate
Proprietà immobiliare, bene immobile.
Recinzione
Elementi funzionali/strutturali delimitanti uno spazio, aventi funzione di segnalazione della proprietà cui
appartengono ovvero di protezione.
Reddito Agrario
Reddito attribuibile a chi (proprietario, affittuario ecc.) utilizza un terreno agricolo ed è rappresentato dalla
somma dell’interesse del capitale d’esercizio e del compenso del lavoro direttivo.
Reddito Dominicale
Reddito che viene attribuito al possessore di un terreno agricolo ed è rappresentato dal suo beneficio
fondiario al lordo delle imposte. E’ stabilito dal catasto in base alla qualità del terreno suddivisa in diverse
classi di produttività, espresse in tariffe d’estimo.
Regolamento condominiale
Complesso di regole interne al condominio, che norma gli aspetti d’uso dei beni comuni.
Regolamento edilizio
Complesso di norme che regolano le procedure edilizie del comune.
Regolamento edilizio – Norme morfologiche
Riguardano gli indici e i criteri per la loro misurazione; le dimensioni dei fabbricati; le distanze fra gli stessi e
dalle strade e piazze; i cortili interni; le sporgenze; l’aspetto dei fabbricati; l’arredo urbano; la manutenzione
delle aree; la previsione di particolari normative per l’abbattimento delle cosiddette barriere architettoniche,
ecc.
Regolamento edilizio – Norme tecnologiche
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Per tecnologiche si intendono tutte quelle norme che contribuiscono a garantire negli edifici gli standards di
funzionalità, benessere, igiene, salubrità, e ad impedire inquinamento delle acque, dell’aria, del suolo. Esse
individuano e definiscono per tutti gli edifici i requisiti:
termici ed idrometrici;
illuminotermici;
acustici;
relativi alla purezze dell’aria, alla fruibilità, alla sicurezza, alla impermeabilità e secchezza, alla curabilità;
ecologici.
Regressione lineare (metodo della)
Reazione interna che lega due variabili casuali di una doppia distribuzione. Analisi di regressione è il
procedimento che, date due o più variabili supposte legate da una relazione di dipendenza, permette di
porre in luce la relazione esistente tra esse.
Utilizzata anche a fini estimali.
REITS /Real Estate Investment Trusts
Fondi immobiliari d’investimento che trattano sia immobili commerciali che residenziali e dei titoli azionari.
Rendita
Forma di reddito che deriva dalla proprietà di un bene immobile.
Rendita catastale
Rendita lorda media ordinaria ritraibile da un’unità immobiliare urbana, previa detrazione delle spese e
perdite eventuali e al lordo delle imposte.
Residence
Struttura ricettiva costituita da almeno sette unità abitative mono e/o più locali, ciascuna arredata, corredata
e dotata di servizi igienici e di cucina, gestita unitariamente in forma imprenditoriale.
Residenza
Luogo in cui una persona ha la dimora abituale.
Responsabile di agenzia (immobiliare)
Agente immobiliare, legale rappresentante o direttore con procura institoria, responsabile dei servizi erogati
dall’agenzia immobiliare.
Restauro e risanamento conservativo
Interventi volti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme
sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne
consentano destinazioni d’uso ad essi compatibili. Comprendono:
– il consolidamento, il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio;
– l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso;
– l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;
– le modifiche tipologiche delle singole unità immobiliari per una più funzionale distribuzione;
– l’innovazione delle strutture verticali e orizzontali;
– il ripristino dell’aspetto storico architettonico di un edificio;
– l’adeguamento delle altezze dei solai, con il rispetto delle volumetrie esistenti;
– l’apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.
Retronegozio
Locale accessorio al vano o ai vani principali costituenti il negozio, la bottega, il laboratorio che ha con esso
comunicazione diretta e che non può servire ad uso autonomo e indipendente da esso.
Non possono ritenersi idonei a distinguere il negozio dal retronegozio i divisori occasionali o temporanei, che
corrispondono a esigenze di carattere transitorio o che dividono un vano, che altrimenti sarebbe di
dimensione ordinarie in relazione alla località e alla natura del fabbricato.
Rilevazione
Complesso di operazioni attraverso le quali si acquisiscono le informazioni sulle caratteristiche di interesse
per ciascuna unità statistica della popolazione considerata.
Rione
Parte in cui è storicamente suddivisa una città.
Ristrutturato (immobile)
Immobile nel quale sono state effettuate recenti opere di ristrutturazione edilizia.
Ristrutturazione edilizia
Intervento volto a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono
portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
Comprendono:
– il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e
l’inserimento di nuovi elementi ed impianti;
– la riorganizzazione distributiva degli edifici e delle unità immobiliari, del loro numero e delle loro dimensioni;
– il mutamento di destinazione d’uso di edifici, secondo quanto disciplinato dalle leggi regionali;
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– la trasformazione dei locali accessori in locali residenziali;
– le modifiche degli elementi strutturali;
– gli interventi di ampliamento delle superfici.
Rogito notarile
Contratto pubblico redatto da un notaio.
Rustico
Struttura edilizia con precise caratteristiche legate più o meno strettamente alla vita di campagna.
Rustico (fabbricato a)
Costruzione edilizia di tipo generico, caratterizzata da elementi e fattori rustici, non completata nelle
rifiniture.
Saggio/Tasso di attualizzazione
Fattore che permette di convertire in valori attuali importi da ricevere in futuro. Nell’ambito estimativo
rappresenta il tasso che permette di convertire un’indicazione di reddito futuro in una di valore attuale.
Saggio/Tasso di capitalizzazione
Tasso annuale di rendimento dell’investimento immobiliare.
Nell’ambito estimativo rappresenta il tasso che permette di determinare il valore futuro di una somma
investita oggi.
Saggio/Tasso di fruttuosità
Tasso annuale lordo di rendimento dell’investimento immobiliare.
Sala
Locale di notevoli dimensioni all’interno di un edificio ovvero all’interno di una struttura di specifica
destinazione, utilizzato in genere quale sala d’ingresso, espositiva, da concerto, riunioni, ecc…
Salone
Ambiente di una unità immobiliare di ampie dimensioni utilizzato per il soggiorno delle persone e
ricevimento/intrattenimento degli ospiti.
Salotto/Soggiorno
Ambiente di una unità immobiliare destinato principalmente al ricevimento ed all’intrattenimento degli ospiti.
Salvaguardia (misure di)
Periodo in cui coesistono contemporaneamente due strumenti urbanistici quello vigente (cioè valido) e
quello adottato (da validare), in quanto il piano adottato non è stato ancora approvato. In tale contesto il
Sindaco non può autorizzare interventi in contrasto con le previsioni del piano adottato o tali da
comprometterne l’attuazione.
Scala
Elemento strutturale che consente il collegamento verticale interno o esterno ad un complesso edilizio,
avente la funzione di mettere in comunicazione spazi funzionali posti a livelli diversi.
Scheda di rilevazione (OMI)
Aggregazione di informazioni riguardanti le caratteristiche estrinseche ed intrinseche del fabbricato e
dell’unità immobiliare che permette la rilevazione standardizzata delle compravendite e degli affitti di una
zona omogenea. Tabulato sul quale il tecnico rilevatore raccoglie mediante il sopralluogo, in modo
strutturato, i dati tecnico economici dell’unità immobiliare.
Servizi (di una abitazione)
Ambienti di una abitazione destinati generalmente all’uso di cucina e bagno.
Sezione (OMI)
Macroaggregazioni della banca dati OMI:
– Fabbricati
– Terreni Edificabili
– Costi di Costruzione
– Valori Agricoli Medi.
Silos
Costruzione adibita all’immagazzinamento ed alla conservazione delle materie prime ovvero derivate da
produzioni agricole.
Soffitta
Unità immobiliare autonoma ovvero locale accessorio ad un’unità immobiliare principale, situata al piano
sottotetto, generalmente adibita a deposito.
Negli edifici coperti a tetto la soffitta è quel vano compreso tra il tetto ed il solaio dell’ultimo piano.
Soffitto
Superficie delimitante la parte superiore di un ambiente.
Solaio
Struttura, di norma orizzontale, delimitante due livelli di una costruzione. Caratterizzata da opportuna
rigidezza, portanza, leggerezza e buon isolamento termico ed acustico, in relazione alle destinazione d’uso
del fabbricato.
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Soppalco
Struttura orizzontale utilizzata come piano utile. E’ ricavato dalla suddivisione totale o parziale di ambienti
generalmente di notevole altezza.
Sopra/sottonegozio
Porzione di locale a destinazione commerciale di pertinenza esclusiva dell’unità principale situata ad un
livello soprastante/sottostante il negozio.
Sopraelevazione
Costruzione che si eleva al di sopra della linea di gronda di un preesistente fabbricato.
Sottotetto
Ambiente situato al di sotto del tetto di copertura di un edificio, generalmente non abitabile.
Sottotetto abitabile
Ambiente situato al di sotto del tetto di copertura di un edificio, abitabile purché in regola con le norme
urbanistiche.
Stalla
Locale destinato al ricovero di animali domestici, comunemente bovini ed equini.
Standard urbanistici e edilizi
Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza tra i fabbricati, nonché di rapporti massimi tra
spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e di spazi pubblici riservati alle attività collettive, a
verde pubblico o a parcheggi.
Gli standard sono relativi alla densità edilizia, all’altezza e alla distanza tra i fabbricati, ai rapporti tra li spazi
destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde
pubblico o la parcheggio, e sono definiti per zone territoriali omogenee. La densità, l’altezza e la distanza
devono considerarsi come limiti inderogabili; i rapporti come rapporti massimi.
Stanza
Locale che riceve aria e luce diretta dall’esterno ed ha dimensioni tali da consentire la collocazione di un
letto per un adulto lasciano lo spazio utile per il movimento di una persona.
Sono stanze le camere, il soggiorno ed anche la cucina se rispondono alle caratteristiche enunciate.
Stato di conservazione e manutenzione (OMI)
Condizione dell’unità immobiliare relativa al livello delle finiture interne e all’efficienza degli impianti
tecnologici presenti.
Nell’ambito dell’OMI vengono individuati n. 3 livelli: Ottimo, Normale, Scadente.
Per la determinazione dello stato di conservazione e di manutenzione si tiene conto dei seguenti elementi:
a) propri del fabbricato:
• facciata
• infissi
• impianto elettrico
• rivestimenti/intonaci: parti comuni
• pavimenti: atrio, scale, parti comuni
• impianto riscaldamento centralizzato
• impianto fognario
• impianto idraulico
• ascensore/i
• impianto citofonico/videocitofono
b) propri dell’unità immobiliare:
• pavimenti
• pareti e soffitte
• infissi
• impianto elettrico
• impianto idrico e servizi igienico sanitari
• impianto di riscaldamento
• impianto di condizionamento
• servizi igienico-sanitari
• allarme/antintrusione.
Stato di conservazione e manutenzione prevalente (OMI)
Stato di conservazione e manutenzione più frequente della tipologia prevalente di zona.
Stenditoio
Ambiente destinato a funzioni complementari di un edificio a destinazione abitativa di tipo privato, ovvero ad
altra destinazione, sito generalmente al piano sottotetto. Utilizzato per stendere ed asciugare biancheria è
provvisto allo scopo di ampie aperture per la ventilazione e ricambio d’aria ed è eventualmente munito di
lavatoi e rubinetteria.
Stima (giudizio di)
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Espressione motivata di un valore attribuibile ad un immobile tramite l’utilizzo di criteri e procedimenti
estimativi.
Stima (procedimento di stima)
Insieme delle operazioni logiche da effettuare per giungere alla formulazione del giudizio di stima.
Stima analitica (procedimento di)
Procedimento di stima basato sulla capitalizzazione del reddito ordinario ritraibile dal bene oggetto di stima.
Stima sintetico comparativa (procedimento di)
Procedimento di stima basato sulla comparazione diretta del bene oggetto di stima con altri di analoghe
caratteristiche intrinseche ed estrinseche, di cui si conoscono gli apprezzamenti del mercato.
Stima statistico matematica (procedimento di)
Insieme delle operazioni statistico- matematiche da effettuare per giungere alla formulazione del giudizio di
stima.
Stock (immobiliare)
Numero di unità immobiliari presenti in un Comune, distinte per tipologia edilizia.
Strada
Fascia di terreno opportunamente strutturata per consentire la circolazione di pedoni e veicoli.
Strumenti urbanistici
Insieme di disposizioni normative che stabilisce le regole per l’edificazione dei suoli.
Struttura (dell’immobile)
Insieme delle componenti costruttive dell’immobile che assolvono ad una funzione statica nell’ambito del
medesimo.
Struttura edilizia
Complesso degli elementi tecnici-costruttivi e/o distributivi di un edificio.
Subalterno
Individua l’unità immobiliare specifica, ovvero il numero di u.i. presenti in un edificio.
Successione
Subentro nella totalità o in una parte dei rapporti giuridici appartenenti ad un soggetto, in occasione a causa
della sua morte.
Superattico
Unità immobiliare a destinazione abitativa di tipo privato sovrastante il piano attico, ovvero piano abitabile di
un edificio caratterizzato da uno sviluppo planimetrico inferiore e arretrato rispetto all’attico stesso.
Superficie calpestabile (vedi Superficie Interna Netta) Superficie catastale
Consistenza delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria, determinata ai sensi del D.P.R. 138/98,
in base ai criteri descritti nell’Allegato C del decreto.
• I muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero, fino ad uno spessore massimo di 50
centimetri, mentre i muri in comunione nella misura del 50%, fino ad uno spessore massimo di 25 centimetri.
Superficie commerciale
(vedi superficie convenzionale vendibile).
Superficie Convenzionale Vendibile (SCV)
Superficie che rappresenta nel caso che si tratti di immobile avente destinazione residenziale ovvero di
immobili aventi destinazione diversa da quella abitativa (commerciale, direzionale, industriale, turistico), la
somma:
a) delle superfici coperte, ove i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero, fino ad
uno spessore massimo di 50 centimetri, mentre i muri in comunione nella misura del 50%, fino ad uno
spessore massimo di 25 centimetri.
b) delle superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
c) delle quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, soffittesottotetto,
box, ecc.).
Trova applicazione nella prassi professionale delle Agenzie Immobiliari ai fini della determinazione del valore
di mercato corrente.
Superficie di vendita (di unità commerciale)
Insieme delle superfici di un’unità commerciale destinata alla vendita.
Sono incluse le superfici:
– di accesso e di permanenza del
pubblico;
– dei banchi, scaffalature e vetrine contenenti prodotti esposti al pubblico;
– delle operazioni di vendita (tipo quelle occupate da banchi o casse);
– dei muri che la racchiudono (100% di quelli perimetrali, 50% di quelli in comproprietà o in condivisione con
superfici con funzionalità diversa da quella principale di vendita)
– dei muri, dei tramezzi e dei pilastri interni alla superficie di vendita stessa;
Superficie Esterna Lorda SEL di un edificio (Gross Esternal Area)
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Area di un edificio misurata esternamente su ciascun piano fuori terra e/o entro terra, includendo lo spessore
dei muri perimetrali, dei muri interni e delle pareti divisorie, colonne, pilastri, vani scala e ascensori. Non
sono inclusi i balconi esterni con lati aperti, rampe d’accesso e passaggi coperti, il porticato ricavato
all’interno della proiezione dell’edificio, gli oggetti a scopo di ornamento architettonico, ecc.
Trova applicazione, prevalentemente, per la stima dei costi di costruzione, per la determinazione del
rapporto di copertura (area coperta / superficie terreno), nelle attività di pianificazione e zonizzazione.
Superficie fondiaria (mq)
Superficie territoriale di piano al netto della superficie destinata alla viabilità e delle superfici destinate alle
opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
Superficie Interna Lorda SIL (Gross Internal Area)
Area di un’unità immobiliare o di un edificio misurata lungo il perimetro interno dei muri perimetrali esterni,
per ciascun piano fuori terra o entro terra; rilevata ad una altezza convenzionale di m. 1,50 dal piano
pavimento.
La superficie include lo spessore dei muri interni e delle pareti divisorie, pilastri e colonne interne, vani scala,
corridoi, ascensore, elevatore, sale impianti interni o contigui, condotti verticali per l’aria o di altro tipo.
Non include lo spessore dei muri perimetrali e le sporgenze esterne quali i balconi, terrazzi e simili con i lati
aperti, porticati e passaggi coperti ricavati all’interno della proiezione dell’edificio, intercapedini, sporgenze
ornamentali, spazi esterni di circolazione verticali e orizzontale, e altri elementi in funzione del tipo di
immobile e fabbricato).
Trova applicazione, prevalentemente, nella stima di edifici industriali, negozi, magazzini, nelle procedure di
valutazione commerciale per compravendite, per la determinazione dei costi di costruzione.
Superficie Interna Netta SIN (Net Internal Area)
Area all’interno di un’unità immobiliare o di un edificio, determinata dalla sommatoria dei singoli vani che
costituiscono l’unità medesima, misurata lungo il perimetro interno dei muri perimetrali e delle pareti
divisorie, per ciascun piano fuori terra o entro terra, rilevata ad un’altezza convenzionale di m. 1,50 dal piano
di pavimento.
Sono inclusi gli spessori delle zoccolature, le superfici delle sottofinestre (sgusci), le superfici occupate in
pianta dai mobili, dagli armadi a muro e dagli altri elementi incassati , le superfici di passaggio relative a
porte e/o varchi, lo spazio interno di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, e analoghi) e verticale
(scale, ascensori, impianti di sollevamento, e analoghi) la centrale termica, i locali impianti interni o contigui
all’edificio, i condotti verticali dell’aria ed elementi analoghi.
Non sono inclusi lo spessore dei muri sia perimetrali che interni, il porticato ricavato all’interno della
proiezione dell’edificio o contiguo, lo spessore delle pareti divisorie, lo spazio occupato dalle colonne e dai
pilastri.
Trova applicazione, prevalentemente, per la stima di edifici residenziali, nelle procedure di valutazione
commerciale per compravendite, per la ripartizione di costi di gestione e di esercizio.
Superficie locabile ponderata ( Lettable Weighted Surface)
E’ la superficie commerciale meno la superficie dei muri perimetrali esterni, ragguagliata secondo opportuni
coefficienti.
Superficie locativa
consistenza utilizzata nelle locazioni immobiliari per la determinazione del canone.
Superficie lorda (Gross Surface)
E’la somma della superficie misurata al filo esterno dei muri perimetrali del fabbricato, alla mezzeria delle
murature confinanti con altre unità immobiliari o parti comuni, per tutte le tipologie di superfici comuni e non
(ricomprende unità immobiliari e parti comuni coperte);
Superficie lorda per abitante
Ai fini della determinazione della dotazione minima (v.), nella formazione degli strumenti urbanistici si
assume che, fatta salva diversa dimostrazione, ad ogni abitante insediato o da insediare corrispondono
mediamente le seguenti superfici abitabili: mq 25, corrispondenti a circa 80 mc vuoto per pieno, a cui si
aggiungono eventualmente non più di mq 5, corrispondenti a circa 20 mc vuoto per pieno, per le destinazioni
non specificatamente residenziali, ma ad esse strettamente connesse (negozi di prima necessità, servizi
collettivi per le abitazioni, studi professionali).
Superficie media
superficie media delle unità immobiliari della tipologia edilizia prevalente nella zona omogenea.
Superficie ponderata
Rappresenta la superficie virtuale (commerciale o utile) di un’unità immobiliare ottenuta come somma della
superficie occupata dagli ambienti con funzione principale e dalla superficie accessorie delle pertinenze
accessorie e di ornamento che vengono omogeneizzate con opportuni coefficienti di ragguaglio a quella con
funzione principale.
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I coefficienti di omogeneizzazione servono ad utilizzare, con la maggiore approssimazione possibile, il valore
unitario solitamente attribuito alla superficie principale dell’unità immobiliare anche ad una superficie
accessoria (pertinenza esclusiva).
Superficie territoriale (Ha)
parte di territorio riferita agli interventi urbanistici esecutivi, individuati dallo strumento urbanistico generale,
al netto della grande viabilità esistente, ovvero superficie minima necessaria per operare un intervento
urbanistico esecutivo.
Superficie totale lorda
Rappresenta la superficie complessiva di ciascun piano di un edificio misurata al lordo di murature, pilastri,
tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre.
Superficie utile
(vedi superficie locativa)
Superficie utile lorda
(vedi Superficie Interna Lorda)
Superficie utile netta
(vedi Superficie Interna Netta)
Supermercato
Esercizio di vendita al dettaglio operante nel campo alimentare organizzato prevalentemente a libero
esercizio e con pagamento all’uscita, con assortimento di prodotti di largo consumo anche non alimentari. La
superficie di vendita (vedi superficie di vendita) è superiore a mq. 400.
T di Student
Funzione statistica, utilizzata nell’OMI, che consente di calcolare l’intervallo di confidenza del valore medio di
un campione, cioè l’intervallo entro il quale si distribuirà, con un ragionevole grado di fiducia, la media della
popolazione totale.
Taglio (classi di superficie per un ufficio)
Vedi: Classe di superficie di un immobile ad uso ufficio.
Taglio (classe di superficie per un appartamento)
Vedi: Classe di superficie di un immobile ad uso abitativo.
Taglio(classe di superficie per un negozio)
Vedi: Classe di superficie di un immobile ad uso commerciale
Tasso a regime
Tasso d’interesse applicato ai mutui nel periodo di ammortamento del mutuo, la cui misura è determinata
secondo modalità e parametri di indicizzazione concordati contrattualmente.
Taverna
Locale accessorio a servizio di unità immobiliare a destinazione abitativa ubicato solitamente al piano terra
e/o seminterrato di un edificio residenziale.
Terrazzo
Struttura, anche in aggetto, dal muro esterno di un edificio, delimitata da un parapetto in muratura e/o a
ringhiera, costituente una pertinenza esclusiva di un’unità immobiliare cui si accede attraverso una o più
porte-finestra (profondità minima m. 1,40).
Terrazzo coperto
Terrazzo delimitato da una struttura orizzontale superiore ed avente un unico lato aperto.
Terrazzo di copertura (vedi Lastrico Solare)
Superficie praticabile in tutto o in parte di copertura di un edificio, di uso esclusivo ovvero condominiale.
Terrazzo pensile
Porzione di piano scoperta di un fabbricato occupata da terreno vegetale poggiante su substrati drenanti e
solaio strutturale, ovvero porzione di terreno derivante dalla “sistemazione a terrazzo” di un clinale adibito a
terrazza.
Terreno agricolo
Appezzamento di terreno o fondo rustico non suscettibile di edificazione urbana in base allo strumento
urbanistico vigente, la cui destinazione è riconducibile esclusivamente ad utilizzazione agricola ovvero ad
edificazione di costruzioni di tipo rurale a servizio del fondo.
Terreno edificabile
Area urbana suscettibile di edificazione in base allo strumento urbanistico vigente.
Tinello
Ambiente direttamente comunicante con una cucina.
Tipologia di edificabilità
Destinazione d’uso prescritta dallo strumento urbanistico vigente, individuata dal codice indicato nello
strumento urbanistico e dalla denominazione.
Tipologia edilizia
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Classificazione di edifici o raggruppamenti di edifici secondo le loro omogenee caratteristiche distributive,
organizzative e funzionali.
Tipologia prevalente (di zona OMI)
Tipologia immobiliare più diffusa tra quelle presenti nella zona omogenea OMI.
Torre
Costruzione d’epoca nella quale l’altezza è predominante rispetto alla superficie coperta.
Tramezzo
Parete divisoria interna di edifici o unità immobiliari che non ha funzioni portanti.
Trend
Andamento medio di un fenomeno individuato dall’angolazione della retta di regressione.
Trullo
Abitazione tipica di alcune località della Puglia. È composta da una costruzione rustica a pianta circolare con
tetto conico ricoperto di lastre di pietra.
Ufficio
Unità immobiliare a destinazione terziaria ovvero complesso edilizio destinato ad attività direzionale e/o di
servizio.
Ufficio non strutturato
Unità immobiliare a destinazione terziaria ad ufficio avente standard di minima qualità.
Può anche possedere un elevato livello di finiture, ma non è munita di climatizzazione e di condizionamento,
di parcheggi e generalmente non risponde alle normative internazionali in materia di sicurezza e di
antincendio.
Può essere di norma annoverato nella classe B o C della classificazione internazionale. (Vedi:
Classificazione internazionale degli immobili ad uso ufficio).
Ufficio strutturato
Immobile ad uso ufficio con caratteristiche costruttive, di distribuzione, di impiantistica e di dotazione
tecnologica superiori.
Può essere di norma annoverato nella classe A della classificazione internazionale. (Vedi: Classificazione
internazionale degli immobili ad uso ufficio).
Unità immobiliare ad uso abitativo (composizione distributiva di)
Organizzazione degli ambienti in “vani principali” (camere e cucina con illuminazione naturale diretta), in
“vani accessori diretti”, a servizio di quelli principali ed indispensabili (bagni, ripostigli, ingresso, corridoi,
disimpegni e simili) ed in “pertinenze esclusive” (balconi e similari, cantine e similari).
Unità immobiliare urbana
Fabbricato o sua porzione che, nello stato in cui si trova, presenta ,secondo le norme catastali, autonomia
funzionale e potenzialità reddituale.
Sono considerate unità immobiliari anche le costruzioni ovvero porzione di esse, ancorate o fisse al suolo, di
qualunque materiale costituite, nonché gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo,
purché risultino verificate le condizioni funzionale e reddituali.
Del pari sono considerate unità immobiliari i manufatti prefabbricati ancorché semplicemente appoggiati al
suolo, quando siano stabili nel tempo e presentino autonomia funzionale e reddituale.
Urbanizzazione
Complesso di interventi, previsti dalle norme in materia urbanistica, atti a dotare un luogo di servizi e di
infrastrutture specifiche dell’insediamento urbano ovvero: processo storico di insediamento della
popolazione sul territorio in forme quantitativamente e/o qualitativamente urbane.
Urbanizzazione primaria
Complesso di interventi necessari per dotare un insediamento urbano delle necessarie infrastrutture, quali
rete viaria, rete idrica, rete fognaria, rete distribuzione di energia elettrica e gas-metano, spazi di sosta e
parcheggi, pubblica illuminazione, spazi di verde attrezzato, etc.
Urbanizzazione secondaria
Complesso di interventi necessari per dotare un insediamento urbano di servizi sociali a supporto (scuole di
ogni ordine e grado, asili nido, chiese, centri culturali, presidi medici, impianti sportivi di quartiere, aree a
verde di quartiere, uffici comunali, mercati di quartiere, etc.).
Usi civici
Diritto di godimento spettanti agli abitanti di un comune su fondi rustici appartenenti al comune medesimo o
a una frazione di esso o a privati.
Uso (diritto d’uso)
(Vedi diritto d’uso e abitazione).
Usucapione
Acquisto della proprietà dei beni immobili e di altri diritti reali di godimento sui beni medesimi in virtù del
possesso continuativo per un numero di anni definito per legge.
Usufrutto
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Diritto reale di godere di un bene altrui e dei suoi frutti avendone il possesso ma non la proprietà. Ha durata
temporanea e s’intende costituito per tutta la durata della vita dell’usufruttuario e in ogni caso si estingue con
la morte di questi. Non può essere superiore a trenta anni se costituito a favore di una persona giuridica.
Validazione (dei valori inseriti in banca dati OMI)
Approvazione formale dei valori unitari relativi al semestre in osservazione effettuata dalla apposita
Commissione Tecnica dell’ufficio provinciale del territorio ed espressi nella Banca dati delle quotazioni OMI.
Valore
Giudizio di stima, espresso in moneta, realizzato tramite l’applicazione delle regole dell’estimo (es. valore di
mercato, di costo, di trasformazione, di surrogazione e complementare).
Valore di trasformazione
Differenza tra il più probabile valore in comune commercio che il bene potrà avere dopo la trasformazione e
il valore di costo sostenuto per la trasformazione stessa.
Valore catastale
Valore che si ottiene moltiplicando per opportuno coefficiente stabilito dalla norma la rendita catastale.
Valore complementare
Differenza tra il più probabile valore di mercato del bene economico nella sua interezza e quello che avrebbe
la parte residua, qualora vendibile separatamente dal bene.
Valore di costo
Somma di tutte le probabili spese che un imprenditore ordinario deve sostenere per la produzione di un
determinato bene economico.
Valore di locazione
Giudizio di stima, espresso in moneta, realizzato tramite l’applicazione delle regole dell’estimo e rappresenta
il più probabile valore locativo in condizione di libera contrattazione.
Valore di mercato
Giudizio di stima che rappresenta il più probabile corrispettivo in denaro con il quale il bene oggetto di stima
può essere scambiato in una libera contrattazione di compravendita.
Valore di surrogazione
Rappresenta il più probabile valore in comune commercio di un bene che è capace di surrogare, per dati fini,
il bene da stimare.
Valutatore esperto
Operatore iscritto ai sensi di legge nel ruolo dei Periti Esperti immobiliari istituito presso le Camere di
commercio e/o negli elenchi del consulenti tecnici presso i Tribunali.
Vano
Unità formata da una stanza o da una serie di stanze costituenti una unità indivisibile in una struttura
ricettiva o in una abitazione, ovvero ambiente delimitato da ogni lato da pareti (legno, vetro, cemento, ecc.)
qualcuna delle quali può non raggiungere il soffitto.
La parte interrotta da notevole apertura (arco o simili) deve considerarsi come divisorio di due vani, salvo
che uno di essi, per le sue piccole dimensioni, non risulti come parte integrante dell’altro. I bagni ed i
gabinetti non contano come stanze.
Vano principale
Ambiente non suscettibile di reddito proprio secondo le regole catastali e costituente parte integrante di
un’unità immobiliare.
L’altezza media non deve essere inferiore a quella determinata dal regolamento edilizio comunale.
Generalmente i locali principali di unità immobiliari di tipo residenziale sono rappresentati da saloni, camere,
cucine.
Vendita
Contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o di un altro diritto avverso il
corrispettivo di un prezzo.
Vendita a corpo
Contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di un bene immobile o parte di esso,
prescindendo dalle effettive misurazione dello stesso.
Vendita a misura
Contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di un bene immobile o parte di esso, effettuata
sulla base delle effettive misure dello stesso.
Veranda
Portico, loggia, terrazzo o balcone solitamente chiuso da vetrate.
Il catasto la considera un accessorio a servizio diretto, quando la sua superficie libera è inferiore alla minima
del vano normale.
Verde pensile
Sistemazione a verde di terrazze e piani di copertura, mediante inerbamenti parziali o totali e piantumazione
di idonee specie vegetali, realizzati su riporti di terreno coltivato, opportunamente dimensionati e strutturati.
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Vespaio
Particolare tipo di intercapedine orizzontale, disposta a protezione dall’umidità del solaio del piano terreno.
Vetustà (di un immobile)
Caratteristica qualitativa dell’immobile determinata in funzione del periodo intercorrente dalla data di
ultimazione dei lavori di costruzione dell’immobile all’attualità (immobile nuovo, recente, vecchio etc..).
Per le tipologie di tipo abitativo in genere si considera:
• nuova costruzione da 0 a 5 anni
• recente costruzione da 5 a 30 anni
• vecchia costruzione oltre i 30.
Villa
Edificio unifamiliare, a destinazione abitativa di tipo privato, con caratteristiche costruttive, finiture e
dotazione di impianti e servizi di livello superiore all’ordinario; dotato di ampia area ad uso esclusivo adibita
a parco o giardino generalmente attrezzato.
Villino
Edificio, a destinazione abitativa di tipo privato, suddiviso anche in più unità immobiliari, avente
caratteristiche tipologiche e costruttive e di rifinitura proprie di un fabbricato di tipo civile o economico e
dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari che lo compongono, di aree a giardino.
Le unità immobiliari di un villino sono inquadrate nella categoria catastale A/7, corrispondente alla R/2 del
nuovo quadro Generale delle Categorie di cui al D.P.R. 138/98.
Sono compatibili con questa categoria anche quelle unità immobiliari appartenenti a fabbricati a schiera e i
mini alloggi stagionali compresi in “residence” e “villaggi”.
E’ ammessa nel fabbricato la compresenza delle sole unità destinate a box auto e posti auto coperti e
scoperti.
Villino a schiera
Edificio a destinazione abitativa di tipo privato, costituito da più unità immobiliari adiacenti e simili. Presenta
caratteristiche proprie del villino. È solitamente distribuito su un ridotto numero di piani, con ingresso
indipendente e piccolo giardino annesso.
Vincolo urbanistico
Limitazione alle normali possibilità di edificare o ristrutturare un immobile.
Visura catastale
Consultazione degli atti e dei documenti catastali. La visura consente di acquisire i dati identificativi e
reddituali dei beni immobili (terreni e fabbricati) è anche possibile consultare la mappa e gli atti di
aggiornamento catastale e le planimetrie delle unità immobiliari urbane.
Copie delle risultanze della banca dati possono essere rilasciate presso gli sportelli catastali degli Uffici
provinciali dell’Agenzia del territorio, dietro versamento dei relativi diritti e tributi.
Vocazione commerciale (di una zona OMI)
Livello di interesse che una zona omogenea riveste in relazione alla numerosità degli esercizi commerciali
presenti, alla loro qualità e alla capacità attrattiva, alla loro fruibilità ed accessibilità.
Volume tecnico
Spazio strettamente necessario a contenere e a consentire l’accesso degli impianti tecnologici (idrico,
termico, condizionamento, ecc).
Volta
Struttura di copertura costituita da una superficie curva, con concavità interna. (Volta a botte, a catino, a
crociera, etc..).
Volume utile lordo (di un edificio)
Cubatura determinata dalla somma dei volumi parziali risultanti dai prodotti delle superfici utili lorde dei piani
entroterra e fuori terra di un edificio per le rispettive altezze lorde.
Volume vuoto per pieno (ai fini urbanistici)
Cubatura in elevazione di una costruzione, con esclusione dei volumi entroterra, salvo specifiche
disposizioni dello strumento urbanistico.
Zona censuaria (catastale)
Porzione continua del territorio comunale, uniforme per caratteristiche ambientali, socioeconomiche e nella
quale sono comprese unità immobiliari omogenee per tipologia ed epoca di costruzione.
Zona omogenea (Omi)
Porzione continua del territorio comunale che riflette un comparto del mercato immobiliare nel quale si
registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali.
Nella zona omogenea i valori di mercato unitari delle unità immobiliari residenziali presentano uno
scostamento, tra minimo e massimo, non superiore al 50%.
Zona Urbanistica
Porzione di territorio con caratteri di omogeneità, o individuata come tale dallo strumento urbanistico e
sottoposta a relative norme tecniche.
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In un territorio comunale, secondo il Decreto Interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, si individuano
attraverso il piano urbanistico zone omogenee contrassegnate da una lettera dell’alfabeto: “A” per le parti di
interesse storico e pregio ambientale; “B” per le aree parzialmente edificate e prive di particolare interesse
ambientale; “C” per le zone di espansione dell’abitato; “D” per gli insediamenti produttivi; “E” per l’uso
agricolo; “F” per attrezzature o impianti di interesse generale.
Zonizzazione/Azzonamento
Divisione del territorio in aree omogenee, dal punto di vista della destinazione e delle funzioni.
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